Αν δοκιμάσεις να μιλήσεις με κάποιους από τους χιλιάδες μικροδιοκτήτες που εκμεταλλεύονται το ακίνητό τους στη Βραχυχρόνια Μίσθωση, θα καταλάβεις γρήγορα τους λόγους που προχώρησαν σε αυτήν την επιλογή και γιατί επένδυσαν λεφτά, πήραν ρίσκο κλπ.
Επίσης, θα αντιληφθείς κάτι που σχεδόν για όλους αυτούς τους ανθρώπους είναι μία κοινή συνισταμένη: Ελάχιστοι θα προχωρούσαν σε ανακαίνιση του σπιτιού τους σήμερα για να το αξιοποιήσουν μέσω μακροχρόνιας μίσθωσής του.
Γιατί άραγε τόσες δεκάδες χιλιάδες άνθρωποι απορρίπτουν τον κλασσικό τρόπο αξιοποίησης του / των ακινήτων τους;
Έλα να δούμε μαζί τους δύο βασικούς λόγους...
1. «Οι δυνατότητες επιτυχίας ενός μικρομεσαίου έχουν μειωθεί πάρα πολύ»
Ειδικά μετά το ξεκίνημα της κρίσης, πάρα πολλοί είναι οι μικρομεσαίοι στην Ελλάδα που αναζητούν μία εναλλακτική επιλογή για απόκτηση εισοδήματος, έξω όμως από το γνωστικό τους αντικείμενο. Όσοι είναι μέσα στην αγορά ξέρουν πως στις περισσότερες δουλειές (εκτός τουρισμού και ακινήτων) αν κάποιος είναι 100% σωστός και συνεπής φορολογούμενος δύσκολα θα βγάλει καθαρό κέρδος, εκτός και αν μιλάμε για πολύ μεγάλη επένδυση.
Την ίδια ώρα πολλοί άνθρωποι θα ήθελαν να μπουν στον τουρισμό, αλλά δεν έχουν τη δυνατότητα να το κάνουν με τον «κανονικό τρόπο». Για αυτό και επιλέγουν τη Βραχυχρόνια Μίσθωση, για να συμμετάσχουν σε μία από τις όχι πολλές επικερδείς δραστηριότητες που έχουν απομείνει στη χώρα μας, για όποιον θέλει να δουλέψει 100% νόμιμα και «άσπρα».
Όπως εξηγεί συχνά και ο Πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ κ. Στράτος Παραδιάς: «Η Βραχυχρόνια Μίσθωση είναι μία από τις λίγες περιπτώσεις στην Ελλάδα των τελευταίων 10 ετών που απλοί άνθρωποι επένδυσαν στον τουρισμό, κέρδισαν και κράτησαν τα χρήματά τους, βάζοντας στην αγορά τα διαμερίσματα που ανακαίνισαν και πριν κρατούσαν κλειστά. Γιατί είναι κακό να μπορεί κάποιος μικρομεσαίος να έχει ένα επιπλέον εισοδήμα από μία νόμιμη δραστηριότητα;»
Πράγματι, μπορεί στην Ελλάδα να υπάρχουν εκατοντάδες εταιρείες διαχείρισης ακινήτων στη Βραχυχρόνια Μίσθωση, όμως και αυτές απλά ενοικιάζουν ακίνητα από ιδιώτες = το μεγαλύτερο μέρος των χρημάτων πάντα καταλήγει σε αυτούς.
Έτσι στην πράξη η Βραχυχρόνια Μίσθωση λειτουργεί ως «εναλλακτική διέξοδος» για πολύ κόσμο που δεν βρίσκει εύκολα άλλες λύσεις για να αποκτήσει ένα νόμιμο εισόδημα.
Επίσης, μην ξεχνάς πως ειδικά σε περιπτώσεις όπως πχ το κέντρο της Αθήνας κλπ, η Βραχυχρόνια Μίσθωση ήταν σχεδόν η αποκλειστική επιλογή ενός ιδιοκτήτη πχ ενός παλιού μικρού γραφείου, μίας παλιάς αποθήκης, ενός ημιυπογείου ή ενός διαμερίσματος σε «κακόφημη» περιοχή. Σε αυτές τις περιπτώσεις και πολλές άλλες μόνο με μία τέτοια χρήση θα μπορούσε κάποιος να δώσει αξία και πάλι στην περιουσία του και να την επαναφέρει στην αγορά.
Άλλωστε, ας είμαστε ειλικρινείς: Θα κατοικούσε κάποιος σε ένα μικρό πρώην γραφείο, ένα ημιυπόγειο ή ένα διαμέρισμα σε «επιβαρυμένη» περιοχή; Όχι = η μακροχρόνια μίσθωση δεν θα προσέφερε λύση σε έναν ιδιοκτήτη που θα καλούνταν να επενδύσει για να «ζωντανέψει» το ακίνητό του.
2. Πάρα πολλοί ιδιοκτήτες θεωρούν πως με τη Βραχυχρόνια Μίσθωση θα αποφύγουν σημαντικά ρίσκα
Την ίδια ώρα οι περισσότεροι ιδιοκτήτες θεωρούν πως ακόμη και σήμερα παραμένουν εκτεθειμένοι σε σειρά κινδύνων που απειλούν την ηρεμία και την περιουσία τους. Οι σημαντικότεροι από αυτούς, σύμφωνα με τους ίδιους, είναι:
Α. Ο κίνδυνος μη είσπραξης των ενοικίων, που συχνά οδηγεί σε σοβαρές δικαστικές διαμάχες για να επιτευχθεί η απομάκρυνση του ενοικιαστή. Το πόσο διαδεδομένη είναι αυτή η πρακτική στην Ελληνική κοινωνία και το που έχει φτάσει ο παραλογισμός στο θέμα φαίνεται αν σκεφτεί κάποιος την αντίδραση πάρα πολλών ΜΜΕ σε μία απλή είδηση:
- Μετά από πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ, το υπουργείο δικαιοσύνης προχώρησε στην αλλαγή του νομικού πλαισίου και την εισαγωγή της διαδικασίας «απόδοσης μισθίου» = να μπορεί κάποιος ιδιοκτήτης να πάρει πίσω γρήγορα την ιδιοκτησία του, αν το συμβόλαιο ενοικίασης έχει λήξει.
- Αυτό το θέμα παρουσιάζεται από πάρα πολλά ΜΜΕ ως κάτι κακό και επικίνδυνο, που θα «βάλει σε κίνδυνο τους ενοικιαστές» επειδή θα κληθούν να εγκαταλείψουν ένα σπίτι στο οποίο δεν έχουν άλλο συμφωνία να μένουν (!)
- (Δηλαδή το λογικό για πολλούς ανθρώπους είναι να μην αποχωρεί ο ενοικιαστής από το σπίτι, όταν το συμβόλαιο έχει λήξει...)
Σε αυτό το κλίμα, όπου σημαντικό τμήμα της κοινωνίας μας θεωρεί σχεδόν... «δικαίωμά του» να μην πληρώσει ενοίκια ή να μη φύγει μετά τη λήξη ενός συμβολαίου ενοικίασης, πολλοί ιδιοκτήτες επέλεξαν τη Βραχυχρόνια Μίσθωση, για να αποφύγουν τέτοια προβλήματα.
Όσοι έμπλεξαν δικαστικά σε αυτές τις περιπτώσεις, μόνο χαμένοι βγήκαν, σε χρόνο και χρήμα.
Β. Ο κίνδυνος καταστροφής του ακινήτου και της μη αποζημίωσης του ιδιοκτήτη μετά. Τα social media είναι γεμάτα από καταγγελίες για καταστροφές ακινήτων που δόθηκαν προς ενοικίαση. Προσωπικά θα σου έλεγα πως αντιπροσωπεύουν το 0,5 – 1% του συνόλου (όπως το ίδιο συμβαίνει και με τις σωστές καταγγελίες κάποιων ενοικιαστών εναντίον ιδιοκτητών), όμως αυτό το μικρό ποσοστό υπερπροβάλλεται και δημιουργεί άγχος σε πολλούς.
Συχνά οι καταστροφές συνοδεύονται και από απλήρωτα ενοίκια, ενώ στο 99% των περιπτώσεων στόχος του ιδιοκτήτη δεν είναι η αποζημίωση για τις ζημιές, αλλά απλώς η ανάκτηση των κλειδιών του ακινήτου και η απομάκρυνση του ενοικιαστή.
Για όλα αυτά δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες σε όλη την Ελλάδα βρήκαν «απάντηση» στη Βραχυχρόνια Μίσθωση. Φυσικά ούτε σε αυτήν την περίπτωση είναι 100% καλυμμένοι, όμως τα αντίστοιχα περιστατικά είναι πολύ λιγότερα και συνήθως οι πλατφόρμες ενοικίασης (ή οι εταιρείες διαχείρισης) δεν θα αφήσουν τον ιδιοκτήτη «ξεκρέμαστο».
(Το τι μπορεί να κάνει ένας ιδιοκτήτης για να προστατευθεί από τέτοιες περιπτώσεις το αναλύουμε στο νέο βιβλίο που γράψαμε μαζί με τον Στράτο Παραδιά, το «Αγοράζω Σπίτι»).
Δύο λόγοι και ένα μόνιμο παράπονο
Οι δύο λόγοι που σου ανέλυσα παραπάνω είναι και οι βασικές αιτίες που η Βραχυχρόνια Μίσθωση γιγαντώθηκε στην Ελλάδα και δεν έχουν κατ’ ανάγκη σχέση με τα δεδομένα του εξωτερικού, που πολλοί επικαλούνται.
Την ίδια ώρα υπάρχει και το μόνιμο παράπονο όσων ενοικιάζουν τα σπίτια τους σε μακροχρόνια βάση: Η φορολογία των ενοικίων, που είναι η βασική αιτία της ύπαρξης «μαύρων» συμφωνιών, ενώ έμμεσα ανεβάζει και τα ενοίκια, μιας και ο ιδιοκτήτης υπολογίζει τι θα του μείνει καθαρά μετά φόρων και ζητάει περισσότερα, όταν η φορολογία του είναι μεγάλη.
Στο θέμα αυτό έγινε μία μικρή, θετική παρέμβαση από την κυβέρνηση για τα ενοίκια παό 12.000 ως 24.000 Ευρώ, με τη μείωση της φορολογίας σε αυτά τα ποσά από το 35% στο 25%. Ταυτόχρονα από την 01.01.2026 θα ξεκινήσει και η περίοδος για τη φοροαπαλλαγή των ιδιοκτητών που θα ανοίξουν σπίτια τους που ήταν κλειστά επί τριετία και θα τα δώσουν για μακροχρόνια ενοικίαση.
Και τα δύο μέτρα είναι προς τη σωστή κατεύθυνση (όχι όμως και αρκετά από μόνα τους) και οι πολίτες θα νιώσουν στην πράξη τα θετικά τους οφέλη από την Άνοιξη του 2027 και μετά, όταν θα δουν τη διαφορά στη μείωση / μηδενισμό της φορολογίας τους.
Την ίδια ώρα οι δύο βασικοί λόγοι που αύξησαν σημαντικά την αγορά Βραχυχρόνιας Μίσθωσης στην Ελλάδα δεν έχουν επιλυθεί, με αποτέλεσμα να παραμένει μία ελκυστική επιλογή για πολλούς ιδιοκτήτες, ανάλογα φυσικά με το ακίνητό τους, την περιοχή που ανήκει και πολλά ακόμη.
Για αυτό και τυχόν κατάργηση της Βραχυχρόνιας Μίσθωσης, όπως ζητούν κάποιοι πολίτες, δεν θα φέρει ευημερία και φθηνότερα σπίτια προς ενοικίαση, αλλά θα κάνει τους ιδιοκτήτες να νιώθουν κυνηγημένοι από το κράτος και να βγάλουν τα ακίνητά τους από την αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης. Για τον ίδιο λόγο δεν θα αποδώσουν και οι νέοι σχεδιαζόμενοι περιορισμοί, εκτός και αν μιλάμε πχ για την Κέρκυρα, όπου το θέμα όντως χρήζει προσοχής, μιας και εκεί δείχνει να δημιουργείται η εξαίρεση του κανόνα.
Οι λόγοι είναι ξεκάθαροι και αν κάποιος θέλει να μειωθεί ο αριθμός των καταλυμάτων στη Βραχυχρόνια Μίσθωση, τότε θα πρέπει να ξεκινήσει κάνοντας πολύ ελκυστική τη Μακροχρόνια. Πολύ όμως...
Εσύ τι γνώμη έχεις;
*Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διοικεί τον όμιλο εταιρειών MORE, είναι επενδυτής, αναλυτής και σύμβουλος. Στις 16 και 17 Ιανουαρίου οργανώνει το Μέγαρο Μουσικής Αθηνών την τρίτη του μεγάλη εκδήλωση με τίτλο «Ελλάδα 2026. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις». Μόλις κυκλοφόρησε το βιβλίο «Αγοράζω Σπίτι» από τις εκδόσεις Καστανιώτη, που προλογίζει ο Διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος κ. Γιάννης Στουρνάρας. Στις 15 Δεκεμβρίου στις 19.00 στο κέντρο της Αθήνας (Ιανός) θα γίνει η παρουσίαση του βιβλίου!
