Όσοι σκέφθηκαν ότι σε μία αγορά με έλλειψη προσφοράς ακινήτων είναι καλή ιδέα να πολλαπλασιάσουμε τη... ζήτηση για να βοηθήσουμε τους πιο αδύναμους συμπολίτες μας είχαν σίγουρα καλές προθέσεις. Μάλλον, όμως, δεν κατανοούν τους μηχανισμούς διαμόρφωσης των τιμών στα ακίνητα και στην πορεία έκαναν μεγάλη ζημιά, όχι μόνο στο κομμάτι των πωλήσεων κατοικιών, αλλά κυρίως σε αυτό των ενοικιάσεων στις μεγάλες πόλεις.
Έλα να το συζητήσουμε...
«Φαινόταν» το πράγμα...
Ήδη από το 1ο πρόγραμμα «Το Σπίτι μου» έγραψα στο blog μου πως κάνει μεγάλο κακό στην αγορά, όμως, το πράγμα παράγινε με το πρόγραμμα «Το Σπίτι μου, 2». Αντί να αυξηθούν οι κατηγορίες ακινήτων που θα μπορούσε να αγοράσει κάποιος μέσω του προγράμματος, ουσιαστικά αυξήθηκαν μόνο οι εν δυνάμει δικαιούχοι!
Στη διάρκεια της εκδήλωσής μου «Ελλάδα 2025. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις» στο Μέγαρο Μουσικής Αθηνών (30.11.2024) εξήγησα στο κοινό ότι «αυτό το πρόγραμμα θα είναι καταστροφικό και θα κάνει μεγάλη ζημιά στην αγορά». Θυμάμαι μία κυρία να αντιδρά με κομματικά κριτήρια και να επικαλείται τις καλές προθέσεις όσων ετοίμασαν το πρόγραμμα, ενώ με έψεξε πως «βιάζομαι». Όμως ειλικρινά δεν μπορώ να καταλάβω τι πρέπει να περιμένω, όταν βλέπω να πολλαπλασιάζονται τεχνητά οι αγοραστές, ενώ δεν υπάρχουν ακίνητα προς πώληση...
Ακόμη δεν έχουμε συγκεκριμένα στοιχεία...
Άνοιξε λοιπόν το πρόγραμμα... και να οι δεκάδες χιλιάδες αιτήσεις... να οι ανακοινώσεις ικανοποίησης των αρμοδίων... να και τα νούμερα που έδειχναν ωραία...
Προσθέσαμε στην αγορά 200.000 – 300.000 «αγοραστές» και όλοι χάρηκαν με τις καλές προθέσεις! Όμως, ένας φίλος μου που ξέρει πολύ καλά το τραπεζικό σύστημα στην Ελλάδα μου είπε γρήγορα «καλό το χαρτομάνι και οι αιτήσεις, σπίτια πού θα βρούμε...».
Τον Μάρτιο είχε ήδη «κυκλοφορήσει» το νέο: Οι εκατοντάδες χιλιάδες συμπολίτες μας που έψαξαν για σπίτι δεν βρήκαν πολλές επιλογές και η αγορά τεχνητά πιέστηκε προς τα πάνω. Ξεκίνησαν τα δημοσιεύματα στα ΜΜΕ για το θέμα και όλοι κατάλαβαν πως υπάρχει το πρόβλημα που εντόπισα από την αρχή. «Όλοι» έγραψα; Ψέματα, όλοι εκτός από τους «ιθύνοντες»...
Φτάσαμε Οκτώβριο και ακόμη δεν έχουμε επίσημα στοιχεία για εκταμιεύσεις ποσών, αλλά για «κλειδωμένες συμφωνίες» κλπ. Καταλαβαίνω πως όλα προχωρούν αργά και η αγορά «φωνάζει» πως δεν υπάρχουν τα σπίτια για να απορροφηθούν τα διαθέσιμα κονδύλια...
Η ζημιά στις πωλήσεις παλαιών κατοικιών
Τον Νοέμβριο του 2024 είχα εξηγήσει στο Μέγαρο Μουσικής πως «περιμένω τις τιμές των σπιτιών που αφορούν το πρόγραμμα «Το Σπίτι μου, 2» να ανέβουν και πάλι, όμως μετά θα πέσουν, όταν φτάσει η ώρα για να κλείσουν οι συμφωνίες. Ήδη από τις 11 Ιουνίου εξήγησα πως αυτό πλέον συνέβαινε και θα εντεινόταν από τον Σεπτέμβριο, μιας και τα παλαιά σπίτια που αφορούν το πρόγραμμα δεν αποτελούν «τον πόθο» όλων των αγοραστών στις στρεβλωμένες τιμές που προσφέρθηκαν ως επί το πλείστο. Όχι τυχαία, οι περισσότερες συμφωνίες κλείνουν χαμηλότερα από τις επίσημα ζητούμενες τιμές. (Αυτό που εξήγησα στις 11 Ιουνίου στην εκδήλωσή μου «Ακίνητα 2025. Checkpoint» για τις αλλαγές στην αγορά, είναι πλέον κάτι που γράφουν όλα τα σοβαρά ΜΜΕ...).
Η ζημιά όμως έγινε στις παλαιές κατοικίες:
- Πολλοί ιδιοκτήτες πίστεψαν πως η τεχνητή ζήτηση του προγράμματος θα τους βοηθήσει να αυξήσουν τις τιμές τους πολύ ψηλά, χάνοντας πραγματικούς αγοραστές και σοβαρές ευκαιρίες πώλησης.
- Πολλά σπίτια (πάντα αναφέρομαι σε αυτά που είχαν σχέση με το πρόγραμμα) ακρίβυναν υπέρμετρα, με αποτέλεσμα σε αρκετές περιοχές με μεγάλες τιμές να έχουμε ιδιοκτήτες που το τηλέφωνό τους δεν κτυπάει καθόλου...
Οι συναλλαγές πέφτουν σε αυτό το τμήμα της αγοράς και πολλοί αγοραστές πλέον επιλέγουν με προσοχή όταν ψάχνουν παλαιά κατοικία, μη αποδεχόμενοι κάθε είδους τιμή.
Η άνοδος των ενοικίων εξαιτίας του προγράμματος
Την ίδια ώρα η «μόνιμη» επίδραση του προγράμματος έγινε στην αγορά ενοικιάσεων:
- Μικρή η προσφορά / μεγαλύτερη η ζήτηση
- Πολλαπλασιάστηκε η ζήτηση, παρέμεινε μικρή η προσφορά
- Προσωρινά ακρίβυναν τα χρέπια / παλιά σπίτια = μαζί τους ακρίβυναν και τα ενοίκια για αυτά
- Ανέβηκαν τα ενοίκια για τα παλαιά σπίτια = ανέβηκαν και για όλα τα υπόλοιπα
- Και παρά το ότι δεν πουλήθηκαν τα περισσότερα από τα σπίτια λόγω αυξημένων απαιτήσεων, στις ενοικιάσεις τις περισσότερες φορές οι αυξήσεις έγιναν αποδεκτές.
Όταν ένα σπίτι κοστίζει 100.000 και έχει 500 ευρώ ενοίκιο, έχει απόδοση (προ φόρων) 6%. Όταν η αξία του ακινήτου ανεβαίνει τεχνητά στις 150.000 ευρώ, συνήθως ο ιδιοκτήτης του αυξάνει το ζητούμενο ενοίκιο, για να πλησιάσει αυτήν την απόδοση.
Έτσι ναι μεν δεν έγιναν οι αναμενόμενες (από τους μη γνωρίζοντες) συναλλαγές πώλησης για αυτά τα «χρέπια» που αφορούν το πρόγραμμα, όμως η στρεβλωμένη άνοδος των τιμών τους ώθησε πιο ψηλά τις απαιτήσεις των ιδιοκτητών ακινήτων προς ενοικίαση.
Έτσι το πρόγραμμα, όπως εξήγησα και σε σχετικό βίντεο, κατέληξε να έχει 3 μεγάλες αρνητικές στρεβλώσεις:
Α. Μπλόκαρε τις πωλήσεις παλαιών σπιτιών που ήταν «επιλέξιμα». Οι συμφωνίες γίνονται μόνο όταν οι τιμές τους πέσουν, όμως πολλοί ιδιοκτήτες πίστεψαν πως μπορούν να εισπράξουν όποιο ποσό επιθυμούν.
Β. Αύξησε τα ζητούμενα ενοίκια, που (λόγω ανάγκης) συνήθως έγιναν αποδεκτά.
Γ. Ώθησε 200.000+ ανθρώπους (που έκαναν αίτηση, αλλά σπίτι δεν θα πάρουν μέσω του προγράμματος) στην απελπισία, κάνοντάς τους να νιώθουν πως «έχασαν άλλη μία ευκαιρία».
Να φύγει και να μην ξαναγυρίσει με την ίδια μορφή...
Οι διάφορες ανακοινώσεις μας λένε πως το πρόγραμμα αυτό θα τελειώσει φέτος και δεν θα συνεχιστεί του χρόνου. Μακάρι, για να σταματήσουν οι στρεβλώσεις που προκάλεσε, με πρώτη αυτή στα ενοίκια!
Αν θελήσουν να ξαναφτιάξουν πρόγραμμα για να βοηθήσουν ανθρώπους να αποκτήσουν σπίτι, ας αποφασίσουν να ακούσουν πρώτα τους ειδικούς της αγοράς, την ΠΟΜΙΔΑ, το ΤΕΕ, τους μεσίτες και κάθε άλλο που ξέρει το θέμα καλά. Πάντως, με αυτούς τους όρους δεν θα είναι καλό να εμφανιστεί ξανά πρόγραμμα «στήριξης».
Καλές οι προθέσεις, όμως τα αποτελέσματα ήταν αρνητικά, και πάλι.
Εσύ τι γνώμη έχεις;
*Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διοικεί τον όμιλο εταιρειών MORE, είναι επενδυτής, αναλυτής και σύμβουλος. Στις 16 και 17 Ιανουαρίου οργανώνει το Μέγαρο Μουσικής Αθηνών την τρίτη του μεγάλη εκδήλωση με τίτλο «Ελλάδα 2026. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις».
ilias@iliaspapageorgiadis.com
