Αν κάποιος συγκρίνει το ποσοστό των διαζυγίων στην Ελλάδα το 2009 και το 2024 θα διαπιστώσει εύκολα πως αυτά έχουν σχεδόν διπλασιαστεί (από 22,9% σε 42,4%). Ένα από τα πιο «απτά» αποτελέσματα αυτού του γεγονότος είναι ότι κάθε χρόνο μερικές δεκάδες χιλιάδες άνθρωποι οδηγούνται στην εξής κατάσταση:
- Αντί να χρειάζονται ένα σπίτι 65-120 τετραγωνικών (ανάλογα με το αν ζουν μόνοι, αν έχουν παιδιά κ.λπ.)...
- Πλέον μετά το διαζύγιο συνήθως αναζητούν δύο σπίτια των 35-65 τετραγωνικών (πάλι εξαρτάται από τα υπόλοιπα οικογενειακά τους δεδομένα).
Έτσι, τα τελευταία χρόνια αυξήθηκε σημαντικά η ζήτηση για μικρότερα διαμερίσματα λόγω των διαζυγίων, ειδικά στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη. Την ίδια ώρα η αύξηση του κόστους ζωής και των ενοικίων έχουν αναγκάσει πολλούς ακόμη ανθρώπους να αναζητούν μικρότερη επιφάνεια κατοικίας, όχι επειδή τους αρέσει, αλλά επειδή «αυτή μπορούν να πληρώσουν».
Αυτό το πρόβλημα είναι γνωστό σε όλους, επηρεάζει την αγορά ακινήτων και την πιέζει (στις μικρές επιφάνειες) λόγω των πολύ μεγάλων ελλείψεων διαθέσιμων διαμερισμάτων.
Γιατί όμως έχουμε τέτοια έλλειψη προσφοράς;
- Μήπως συμβαίνει στην Ελλάδα αυτό που γίνεται και στο εξωτερικό, όπου δεν υπάρχει διαθέσιμο στοκ και συνήθως σχεδόν όλα τα ακίνητα χρησιμοποιούνται με κάποιον τρόπο; (Όχι)
- Μήπως το πρόβλημα εντοπίζεται στη... βραχυχρόνια μίσθωση, που για τους μη γνωρίζοντες «φταίει πάντα και για όλα», επειδή παλιά γραφεία, ημιυπόγεια κ.λπ. μετατράπηκαν σε AirBnB; (Όχι είναι η απάντηση, ακόμη και σε περιοχές χωρίς πολλά AirBnB βλέπουμε ακριβώς την ίδια εικόνα της αγοράς).
Τι συμβαίνει λοιπόν;
Οι γνωστές αιτίες...
Η Ελλάδα βρίσκεται σε ένα εντελώς διαφορετικό «φεγγάρι» με τις ξένες αγορές. Δεν μας λείπουν τα ακίνητα εδώ, ίσως να υπάρχει και υπερπληθώρα! Απλά έχουμε σχεδόν... 900.000 κλειστά σπίτια ανά την Ελλάδα (σύμφωνα και με την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία). Τέτοια σπίτια ανήκουν:
- Στο κράτος και τους πάσης φύσεως φορείς του, που έχουν στην κατοχή τους εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα, τα περισσότερα μη καταγεγραμμένα. Αυτά αυξήθηκαν την περίοδο της κρίσης, με την αποποίηση περιουσιακών στοιχείων από οφειλέτες. Τι έκανε το κράτος ως τώρα για να βάλει ξανά αυτά τα ακίνητα στην αγορά; Δυστυχώς πολύ λίγα ως τίποτε... Συχνά ούτε τα κοινόχρηστα δεν καταβάλλει (επιβαρύνοντας καταχρηστικά τους υπόλοιπους ενοίκους).
- Στις τράπεζες και τα funds, που διαθέτουν πολλές χιλιάδες ακίνητα που επίσης παραμένουν κλειστά. Επίσης, δεκάδες χιλιάδες ακίνητα αποτελούν αντικείμενο αντιδικίας οφειλετών και τραπεζικών ιδρυμάτων κ.λπ., με τις σχετικές υποθέσεις να αργούν να τελεσιδικήσουν, όπως λένε οι εκπρόσωποι των τραπεζών, servicers κ.λπ.
- Άγνωστος αριθμός ακινήτων υπάρχει και στην κατοχή ιδιοκτητών όπως εκκλησίες, πάσης φύσεως ιδρύματα, μοναστήρια κ.λπ. Εκεί η διαδικασία αξιοποίησης είναι αργή, όταν και εφόσον ξεκινάει. Ειδικά τα «κληροδοτήματα» (όπου τα λεφτά από την αξιοποίησή τους πρέπει να καταλήξουν σε συγκεκριμένο σκοπό) είναι τα τελευταία που αξιοποιούνται, παρά τον μεγάλο αριθμό τους...
- Στους ιδιώτες που τα κρατούν κλειστά, μιας και έχουν δύο προβλήματα: Μεγάλη φορολογία και ελάχιστη προστασία από κακοπληρωτές ή καταστροφείς. Για το θέμα έχουμε δει πολλούς «γαλαντόμους» (με την περιουσία των άλλων) να προτείνουν λύσεις «εκβιασμού» των ιδιοκτητών, για να τους «αναγκάσουμε» να βγάλουν στην αγορά με το ζόρι τα ακίνητά τους. Προς το παρόν η σημερινή κυβέρνηση έχει αντισταθεί σε τέτοιες προτάσεις, που αν εφαρμοστούν θα φέρουν τα αντίθετα αποτελέσματα.
- «Άρα, Ηλία, να περιμένουμε το κράτος να λύσει τα παραπάνω, αλλά και πότε θα προχωρήσει με την κοινωνική αντιπαροχή που έχει ανακοινώσει;», μπορεί να σκεφθείς. Ελπίζω να προχωρήσει με όλα αυτά το συντομότερο και να πάρει μπρος και η κοινωνική αντιπαροχή (που θα αρχίσει να μας δίνει αποτελέσματα από το 2028 και μετά).
Ως τότε όμως υπάρχουν κάποιες «αθέατες παρεμβάσεις» που μπορεί να κάνει η Ελληνική Πολιτεία και να προσθέσει στην αγορά χιλιάδες σπίτια!
... και μία από τις «άγνωστες»
Δεν μπορεί κάποιος εύκολα να «σπάσει» το σπίτι του στα δύο!
Μπορεί να σου φανεί απίστευτο, όμως σήμερα στην Ελλάδα, στην πλειοψηφία των περιπτώσεων, ένας ιδιοκτήτης μεγάλου διαμερίσματος άνω των 100 τετραγωνικών μέτρων δεν έχει το δικαίωμα να το «σπάσει στα δύο» και να το μετατρέψει σε π.χ. 2 διαμερίσματα των 50 τετραγωνικών! (Φυσικά το αν μπορεί εξαρτάται πρωτίστως από το αν τεχνικά είναι αυτό εφικτό, όμως λύσεις υπάρχουν συνήθως).
Ο βασικός λόγος που δεν έχει αυτό το δικαίωμα είναι ότι για κάτι τέτοιο ο κανονισμός της πολυκατοικίας προβλέπει ομοφωνία των υπόλοιπων ενοίκων! Με αυτόν τον τρόπο καταλήγουμε στο παράλογο του να σου λέει κάποιος πως π.χ. «δεν θέλω να μετατρέψεις το διαμέρισμά σου σε δύο, επειδή μπορεί να έρθουν περισσότεροι ένοικοι στην πολυκατοικία και να έχουμε φασαρία» κ.λπ.
Έτσι, εκτιμάται πως είναι χιλιάδες τα διαμερίσματα σε όλη την Ελλάδα που παραμένουν κλειστά, επειδή οι ιδιοκτήτες τους δεν θέλουν να κατοικήσουν σε αυτά, αλλά και δεν μπορούν να τα μετατρέψουν σε δύο μικρότερα διαμερίσματα, που θα τους αποφέρουν μεγαλύτερο ενοίκιο ανά τετραγωνικό μέτρο (αν π.χ. τα 100 τετραγωνικά ενοικιάζονται με 900 ευρώ, τα 50 τετραγωνικά στο ίδιο σημείο ενοικιάζονται με 550-600 ευρώ).
Μία εύκολη «νίκη»
Εκτός από τα μεγάλα και σπουδαία που προσπαθεί να υλοποιήσει το κράτος μας για να αντιμετωπίσει το στεγαστικό πρόβλημα (άλλα με θετικό πρόσημο, άλλα με καταστροφικές συνέπειες, όπως τα προγράμματα «Το Σπίτι μου»), υπάρχουν και οι μικρότερες, εύκολες «νίκες» που μπορεί να κερδίσει, αν απλοποιήσει καταστάσεις και προστατεύσει καλύτερα την ιδιωτική περιουσία.
Στο συγκεκριμένο ζήτημα, η λύση είναι πολύ απλή:
Σε διαμέρισμα 100 τετραγωνικών και άνω ο ιδιοκτήτης να αποκτήσει το δικαίωμα να διαιρέσει την ιδιοκτησία του σε μικρότερα διαμερίσματα.
- Ας ορίσουμε ότι αυτά θα έχουν ελάχιστη επιφάνεια τα 40 ή 50 τετραγωνικά έκαστο.
- Αυτή η διαδικασία να μπορεί να γίνει με «μονομερή τροποποίηση της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας». Δηλαδή να κάνει μόνος του την αλλαγή, χωρίς ανάγκη άδειας από άλλον.
- Και για να μη φοβούνται οι υπόλοιποι ένοικοι ότι ο ιδιοκτήτης θα μετατρέψει τα νέα, μικρότερα διαμερίσματα σε ακίνητα που θα διαθέσει σε βραχυχρόνια μίσθωση, να απαγορεύεται αυτή η χρήση.
Με αυτόν τον τρόπο θα μπορούσαμε εύκολα να ανοίξουμε μερικές χιλιάδες διαμερίσματα, που θα μετατραπούν από «μεγάλα και κλειστά» σε «μικρά και ανοικτά», δίνοντας λύση σε χιλιάδες συμπολίτες μας, αλλά και ζωή σε ακίνητα που παραμένουν κλειστά και κάθε χρόνο απαξιώνονται.
«Αρκούν αυτές οι μικρές νίκες απέναντι σε ένα μεγάλο πρόβλημα;», μπορεί να σκεφτείς. Η απάντηση είναι απλή: Εδώ για να βοηθήσουμε 15.000-17.000 ζευγάρια να αποκτήσουν σπίτι (με τα προγράμματα «Το Σπίτι μου») στρεβλώσαμε την αγορά και κάναμε κακό σε εκατοντάδες χιλιάδες πολίτες. Τέτοιες «μικρές νίκες» μπορούν να μας δώσουν ίσως και τον ίδιο αριθμό διαθέσιμων σπιτιών, αυξάνοντας την προσφορά και ομαλοποιώντας την αγορά, όχι αυξάνοντας τη ζήτηση και δημιουργώντας μεγάλες στρεβλώσεις!
Το πρόβλημα δεν θα λυθεί μόνο με μεγάλα λόγια, αλλά με μικρά και μεγάλα έργα. Και αυτή η αναγκαία αλλαγή του νόμου για τα μεγάλα διαμερίσματα είναι μία εξαιρετική αρχή!
Εσύ τι γνώμη έχεις;
*Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διοικεί τον όμιλο εταιρειών MORE, είναι επενδυτής, αναλυτής και σύμβουλος. Στις 16 και 17 Ιανουαρίου οργανώνει το Μέγαρο Μουσικής Αθηνών την τρίτη του μεγάλη εκδήλωση με τίτλο «Ελλάδα 2026. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις».
Τον Νοέμβριο θα κυκλοφορήσει το βιβλίο που συνέγραψε μαζί με τον κ. Στράτο Παραδιά με τίτλο «Αγοράζω Σπίτι» από τις εκδόσεις Καστανιώτη.
ilias@iliaspapageorgiadis.com
