Μέχρι τον Δεκέμβριο του 2024 ο Οικοδομικός Κανονισμός (που κάποιοι ονομάζουν «Νέο» 13 χρόνια μετά την ψήφισή του) περιελάμβανε μία σειρά από «παράθυρα» που επέτρεπαν εμμέσως την αύξηση της επιφάνειας δόμησης πάνω από τον επίσημο συντελεστή του οικοπέδου.
- «Ηλία, τι σημαίνουν όλα αυτά;» μπορεί να σκεφθείς, αν δεν είσαι ειδικός του θέματος. Να σου το εξηγήσω απλά:
- Πχ ένα οικόπεδο με επιφάνεια 600 τετραγωνικά είχε συντελεστή δόμησης 0,8.
- Επίσημα αυτό θα σήμαινε ότι αν κάποιος ήθελε να κτίσει πολυκατοικία σε αυτό, θα μπορούσε να κτίσει 600 Χ0,8 = 480 τετραγωνικά μέτρα.
- Όμως στην πράξη σε πολλές περιπτώσεις (αρχής γενομένης από τα νότια προάστια της Αθήνας) είδαμε πως οικόπεδα με αυτή την επιφάνεια τελικά φιλοξένησαν έργα 800 – 900 τετραγωνικών μέτρων.
- Με διάφορα μπόνους δόμησης και άλλα «παράθυρα» ο συντελεστής μπορούσε να αυξηθεί πολύ, κυρίως στην περίπτωση που ο εργολάβος επέλεγε να κατασκευάσει μεγάλα διαμερίσματα, μεζονέτες, υψηλής ενεργειακής κλάσης κλπ.
Τον Δεκέμβριο του 2024 το Συμβούλιο της Επικρατείας αποφάσισε πως αυτή η τακτική ήταν λανθασμένη και εξέδωσε μία απόφαση με βάση την οποία από τότε και στο εξής θα απαγορευόταν αυτή η αύξηση των μέτρων που επιτρέπεται να κτισθούν. Εξαίρεση θα αποτελούσαν τα έργα που ήδη είχαν ξεκινήσει.
Από εκείνη τη στιγμή δημιουργήθηκε... χάος στην αγορά ακινήτων, μιας και κανείς δεν ήξερε τι ισχύει...
Η σωστή παρέμβαση της κυβέρνησης
Ποια ήταν τα έργα που είχαν ξεκινήσει;
- Αυτά στα οποία είχε εκδοθεί άδεια;
- Αυτά στα οποία είχαν ξεκινήσει οι εργασίες; Και ποιες εργασίες ήταν αρκετές για να στοιχειοθετηθεί αυτό;
Σταδιακά η... μπάλα χάθηκε και καθένας είχε και μία θεωρία. Τελικά, στο θέμα έκανε παρέμβαση η κυβέρνηση, που ετοίμασε σχετικό Προεδρικό Διάταγμα για να ξεκαθαρίσει τα πράγματα. Φρόντισε, σωστά, να στείλει το κείμενο στο Συμβούλιο της Επικρατείας για να λάβει και από εκεί το «πράσινο φως» (για να μην έχουμε νέες εκπλήξεις) και πριν λίγες μέρες ανακοινώθηκε πως το Ε τμήμα του ΣτΕ έκρινε ότι το σχέδιο του Προεδρικού Διατάγματος είναι συνταγματικό. Αμέσως μετά πολύς κόσμος βγήκε δημόσια και... πανηγύρισε, επιμένοντας πως «το πρόβλημα λύθηκε!»
Τι ακριβώς θα ξεκαθαρίσει με τις κυβερνητικές πρωτοβουλίες:
- Θα προστατευθούν όσοι είχαν ξεκινήσει την ανέγερση κτιρίων με βάση τις άδειες που είχαν εκδώσει πριν την απόφαση του ΣτΕ πέρσι.
- Θα διασαφηνιστεί ποια είναι τα κριτήρια για να θεωρηθεί ότι «είχε προχωρήσει ένα έργο».
- Θα προστατευθούν όσες περιπτώσεις πήγαν στα δικαστήρια.
- Επίσης θα προστατευθούν και «τα μεγάλα έργα».
Πώς θα λυθούν όλα αυτά τα θέματα για τα οικόπεδα που είχαν ήδη άδεια και ξεκίνησαν εργασίες; Οι επενδυτές θα κληθούν να πληρώσουν ένα «περιβαλλοντικό ισοδύναμο», «τα χρήματα του οποίου ο δήμος της περιοχής θα χρησιμοποιήσει αποκλειστικά για δράσεις προστασίας του περιβάλλοντος».
Σε απλά ελληνικά: «Εσείς που ξεκινήσατε, δεν πειράζει που θα κτίσετε πολλά περισσότερα τετραγωνικά. Θα δώσετε κάτι «για το περιβάλλον» στον αρμόδιο δήμο και... όλα καλά!
- «Είναι σωστή αυτή η εξέλιξη;» μπορεί να σκέφτεσαι τώρα. Προσωπικά πιστεύω πως ναι! Όποιος επένδυσε γνωρίζοντας συγκεκριμένους νόμους και κανόνες, θα πρέπει να μπορεί να ολοκληρώσει την επένδυσή του με βάση αυτούς.
Αυτοί που μένουν «στην απέξω»
Όλα καλά και... «άγια» με αυτό το Προεδρικό Διάταγμα. Θα προστατεύσει κάποιους και θα αποτρέψει οικονομικές καταστροφές και δικαστήρια. Ξεκαθαρίζει έτσι το τοπίο στην αγορά; Ισχύει για όλους;
Όχι...
- Όσοι έχουν οικόπεδο, έβγαλαν άδεια και δεν ξεκίνησαν θα πρέπει να την αναθεωρήσουν και να την εκδώσουν ξανά, με πολύ λιγότερα τετραγωνικά. (Αν αγόρασαν το οικόπεδο, ξέροντας πχ ότι θα κτίσουν 800 τετραγωνικά και τελικά θα κτίσουν... 500, «πρόβλημά τους»).
- Όσοι έχουν οικόπεδο και δεν έβγαλαν άδεια, εννοείται πως μένουν με τον συντελεστή δόμησης και όχι τα μπόνους.
- (Ενδεχομένως να υπάρξει εξαίρεση για τα οικόπεδα στον δήμο Βάρης-Βούλας-Βουλιαγμένης, όμως σήμερα που μιλάμε τίποτε δεν είναι ξεκάθαρο επί του θέματος...)
Η παρανόηση των ιδιοκτητών και το «παραμύθιασμα»
Μετά από τόσα δημοσιεύματα για «οριστική επίλυση του προβλήματος», είναι λογικό πολλοί άνθρωποι να έχουν μπερδευτεί και να νομίζουν ότι «επέστρεψε η δυνατότητα δόμησης μεγαλύτερης επιφάνειας από αυτή που αναγράφεται στον συντελεστή δόμησης». Η αλήθεια είναι ότι υπάρχουν κάποιες μικρές εξαιρέσεις και πχ στο παραπάνω παράδειγμα τα 480 τετραγωνικά μπορεί να γίνουν 500 – 550 με νόμιμο τρόπο (όχι όμως 800 κλπ).
Αυτή η κατάσταση έχει μία μεγάλη παρενέργεια:
- Η πλειοψηφία των ιδιοκτητών οικοπέδων δεν θέλει να... αποδεχθεί πως οι επιφάνειες κατασκευής θα είναι πλέον σχεδόν οι ίδιες με αυτές που επιτρέπει ο συντελεστής δόμησης
- «Αρνούνται σθεναρά» να συζητήσουν στη βάση των νέων τετραγωνικών που μπορούν να κτισθούν στο οικόπεδό τους, επιμένοντας να μιλούν για τις παλιές επιφάνειες, προκειμένου να δικαιολογήσουν το αυξημένο τίμημα που ζητούν.
- Από κοντά εμφανίζονται και μερικοί ασυνείδητοι «επαγγελματίες» πάσης φύσεως, που τους «παραμυθιάζουν» με υποσχέσεις για «επιστροφή των συντελεστών και της αυξημένης δόμησης για οικόπεδα στα οποία θα ξεκινήσει τώρα να βγει η άδεια».
- Όλοι αυτοί οι απαράδεκτοι επικαλούνται πάντα μία «ανώτατη κυβερνητική πηγή» για να τεκμηριώσουν το ψέμα τους, υποσχόμενοι στους ιδιοκτήτες των οικοπέδων «επενδυτές που θα πληρώσουν το μεγάλο ζητούμενο τίμημα, μιας και θα βρουν τρόπο να κτίσουν τα πολλά τετραγωνικά και όχι τα λίγα».
Υπάρχει έστω και 0,1% ψήγμα αλήθειας σε αυτή τη «φήμη»;
Όχι!
Η αλήθεια και ο εγκλωβισμός αυτών που «θέλουν τα πολλά»
Η αλήθεια είναι πως από εδώ και πέρα η αγορά θα κινηθεί αποκλειστικά με βάση τον συντελεστή δόμησης. Αυτό θα συμβεί μέχρι το 2026 ή το 2027, όταν και αναμένεται να έχουμε έναν νέο Πολεοδομικό Κανονισμό, «απλοποιημένο, με λίγες σελίδες», όπως μας υπόσχονται τόσο το υπουργείο, όσο και ο Πρόεδρος του ΤΕΕ, κ. Γιώργος Στασινός.
Προσωπικά αν θα έβαζα στοίχημα, θα έβαζα τα λεφτά μου στην πιθανότητα ο νέος Πολεοδομικός Κανονισμός να δίνει δυνατότητα δόμησης ίση με τους σημερινούς συντελεστές δόμησης, ή μικρότερη. Όχι πάντως μεγαλύτερη! Για μία τέτοια πιθανότητα θα πρέπει να περιμένουμε τα «Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια» από το 2027, το νωρίτερο.
Για αυτό και φοβάμαι πως πολλοί ιδιοκτήτες οικοπέδων θα κινδυνεύσουν να «εγκλωβιστούν»... θα περιμένουν ξανά αύξηση δόμησης και θα επιμείνουν σε μεγάλες τιμές, ενώ μπροστά μας δεν υπάρχει αυτό το σενάριο...
Προσοχή λοιπόν: Όποιος θέλει τα πολλά, χάνει και τα λίγα!
Η Ελληνική Αγορά Ακινήτων δεν είναι αυτή που ήταν πριν 2 – 3 χρόνια!
Εσύ τι γνώμη έχεις;
* Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διοικεί τον όμιλο εταιρειών MORE, είναι επενδυτής, αναλυτής και σύμβουλος. Στις 16 και 17 Ιανουαρίου οργανώνει το Μέγαρο Μουσικής Αθηνών την τρίτη του μεγάλη εκδήλωση με τίτλο «Ελλάδα 2026. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις».
