Η ελληνική αγορά ακινήτων εισέρχεται σε μια νέα φάση ωρίμανσης, αλλά και αυξημένων προκλήσεων. Μετά από μια δεκαετία κρίσης και μια περίοδο ισχυρής ανάκαμψης που ακολούθησε την πανδημία, ο κλάδος βρίσκεται πλέον αντιμέτωπος με ένα νέο και πιο σύνθετο περιβάλλον.
Σήμερα, η πορεία της αγοράς δεν καθορίζεται από έναν μόνο παράγοντα. Αντίθετα, τρεις ισχυρές δυνάμεις επηρεάζουν ταυτόχρονα τις επενδυτικές αποφάσεις, τη ζήτηση και τις αποτιμήσεις: η αύξηση των επιτοκίων από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ), το υψηλό κόστος κατασκευής και η πολιτική αβεβαιότητα που συνοδεύει μια μακρά προεκλογική περίοδο.
Η αλληλεπίδραση αυτών των παραγόντων διαμορφώνει μια νέα αρχιτεκτονική για την ελληνική κτηματαγορά, η οποία δεν λειτουργεί πλέον ως μια ενιαία αγορά, αλλά ως ένα σύνολο επιμέρους αγορών με διαφορετικές ταχύτητες και διαφορετικές αντοχές.
Το ακριβό χρήμα αλλάζει τους κανόνες
Πριν από λίγες ημέρες, η ΕΚΤ προχώρησε σε νέα αύξηση των βασικών επιτοκίων κατά 25 μονάδες βάσης (0,25%), επιβεβαιώνοντας ότι η μάχη κατά του πληθωρισμού παραμένει σε εξέλιξη. Παράλληλα, οι αγορές προεξοφλούν ότι δεν αποκλείονται περαιτέρω αυξήσεις στο άμεσο μέλλον, εφόσον οι πληθωριστικές πιέσεις επιμείνουν.
Οι αποφάσεις αυτές επηρεάζουν άμεσα την αγορά ακινήτων. Τα στεγαστικά δάνεια καθίστανται ακριβότερα, οι μηνιαίες δόσεις αυξάνονται και η πρόσβαση των νοικοκυριών στη χρηματοδότηση περιορίζεται. Για τους νέους αγοραστές κατοικίας, το αυξημένο κόστος δανεισμού μεταφράζεται σε μικρότερη αγοραστική δύναμη και σε δυσκολότερη πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση.
Την ίδια στιγμή, αυξάνεται και το κόστος χρηματοδότησης των επενδύσεων ανάπτυξης ακινήτων. Οι κατασκευαστές και οι developers καλούνται να λειτουργήσουν σε ένα περιβάλλον ακριβότερου χρήματος, γεγονός που επηρεάζει την απόδοση των επενδύσεων και περιορίζει την ανάληψη νέων έργων.
Υπό κανονικές συνθήκες, η αύξηση των επιτοκίων θα οδηγούσε σε σημαντική αποκλιμάκωση των τιμών των ακινήτων. Ωστόσο, στην ελληνική αγορά, η εικόνα είναι πιο σύνθετη.
Το υψηλό κόστος κατασκευής δημιουργεί «πάτωμα» στις τιμές
Η ελληνική οικοδομή αντιμετωπίζει τα τελευταία χρόνια μια πρωτοφανή αύξηση του κόστους κατασκευής. Οι τιμές των οικοδομικών υλικών, της ενέργειας και του εργατικού κόστους έχουν αυξηθεί σημαντικά, ενώ οι αυστηρότερες ενεργειακές προδιαγραφές αυξάνουν περαιτέρω το κόστος ανάπτυξης νέων έργων.
Το αποτέλεσμα είναι ότι η κατασκευή νέων κατοικιών απαιτεί πλέον πολύ μεγαλύτερα κεφάλαια σε σχέση με το παρελθόν.
Η αύξηση αυτή λειτουργεί ως ένα άτυπο «πάτωμα» στις τιμές των ακινήτων. Ακόμη και σε περιβάλλον υψηλών επιτοκίων, οι κατασκευαστές δυσκολεύονται να μειώσουν σημαντικά τις τιμές πώλησης, καθώς κάτι τέτοιο θα έθετε υπό αμφισβήτηση τη βιωσιμότητα των επενδύσεών τους.
Με άλλα λόγια, η αγορά μπορεί να εμφανίζει λιγότερες συναλλαγές χωρίς να καταγράφεται αντίστοιχη πτώση στις αξίες των ακινήτων.
Αυτό εξηγεί γιατί, παρά την άνοδο των επιτοκίων, ακόμα και όταν το επιτόκιο της Ευρωπαϊκής Kεντρικής Tράπεζας έφτασε το 4%, πολλές περιοχές της Αθήνας, των νοτίων προαστίων και των τουριστικών προορισμών συνεχίζαν να εμφανίζουν ανθεκτικότητα στις τιμές.
Η αγορά ακινήτων δεν λειτουργεί οριζόντια
Ένα από τα σημαντικότερα χαρακτηριστικά της σημερινής συγκυρίας είναι ότι οι επιπτώσεις δεν κατανέμονται ισόρροπα σε όλη την αγορά.
Τα ακίνητα υψηλής αξίας που απευθύνονται σε ξένους επενδυτές και επενδυτές υψηλής καθαρής θέσης (high net worth individuals) εμφανίζουν σαφώς μεγαλύτερη ανθεκτικότητα έναντι των μεταβολών στα επιτόκια.
Ο λόγος είναι απλός: οι συγκεκριμένοι επενδυτές χρηματοδοτούν μεγάλο μέρος των αγορών τους με ίδια κεφάλαια και όχι μέσω τραπεζικού δανεισμού. Συνεπώς, η αύξηση του κόστους χρήματος επηρεάζει περιορισμένα τις αποφάσεις τους.
Παράλληλα, η Ελλάδα εξακολουθεί να θεωρείται ελκυστικός επενδυτικός προορισμός λόγω του κλίματος, της τουριστικής ανάπτυξης, των αποδόσεων των ακινήτων και της σχετικής χαμηλής αποτίμησης σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές αγορές.
Αντίθετα, τα παλαιότερα ακίνητα και εκείνα που απευθύνονται στη μεσαία και χαμηλότερη εισοδηματική βάση επηρεάζονται πολύ εντονότερα. Οι αγοραστές αυτής της κατηγορίας εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από τη χορήγηση στεγαστικών δανείων και είναι περισσότερο ευάλωτοι στις αυξήσεις επιτοκίων.
Επιπλέον, τα παλαιότερα ακίνητα απαιτούν συχνά εκτεταμένες ανακαινίσεις και ενεργειακές παρεμβάσεις, των οποίων το κόστος έχει αυξηθεί σημαντικά. Έτσι, η αγορά οδηγείται σταδιακά σε ένα μοντέλο δύο ταχυτήτων: από τη μία πλευρά τα premium ακίνητα που συνεχίζουν να προσελκύουν διεθνή κεφάλαια και από την άλλη η αγορά πρώτης κατοικίας που αντιμετωπίζει αυξανόμενες δυσκολίες πρόσβασης.
Η πολιτική αβεβαιότητα και η μακρά προεκλογική περίοδος
Πέρα από τους οικονομικούς παράγοντες, η αγορά ακινήτων επηρεάζεται και από το πολιτικό περιβάλλον. Παρότι η κυβέρνηση δηλώνει ότι οι επόμενες εθνικές εκλογές θα διεξαχθούν το 2027, η χώρα φαίνεται να έχει ήδη εισέλθει σε μια μακρά προεκλογική περίοδο.
Η ιστορία δείχνει ότι οι παρατεταμένες προεκλογικές περίοδοι αυξάνουν την αβεβαιότητα και ενισχύουν τη στάση αναμονής των επενδυτών. Οι επενδύσεις σε ακίνητα έχουν μακροπρόθεσμο ορίζοντα και απαιτούν σταθερό θεσμικό και φορολογικό περιβάλλον.
Η αβεβαιότητα αυτή γίνεται ακόμη πιο έντονη καθώς η αγορά αναμένει σημαντικές εξελίξεις στο νομοθετικό πλαίσιο για τα ακίνητα και τις κατασκευές. Ζητήματα όπως οι όροι δόμησης, η εκτός σχεδίου δόμηση, οι χρήσεις γης, οι πολεοδομικές ρυθμίσεις, οι ενεργειακές απαιτήσεις των κτιρίων και η φορολογία ακινήτων βρίσκονται στο επίκεντρο των συζητήσεων.
Σε ένα τέτοιο περιβάλλον, πολλοί επενδυτές επιλέγουν να καθυστερήσουν επενδυτικές αποφάσεις μέχρι να αποκτήσουν σαφέστερη εικόνα για το μελλοντικό κανονιστικό πλαίσιο.
Η αβεβαιότητα αυτή επηρεάζει κυρίως μεγάλα αναπτυξιακά έργα, αγορές γης και επενδύσεις με υψηλό κόστος κεφαλαίου. Αντίθετα, οι διεθνείς θεσμικοί επενδυτές διαθέτουν συχνά μεγαλύτερη δυνατότητα διαχείρισης κινδύνου και μεγαλύτερο επενδυτικό ορίζοντα.
Οι προοπτικές της αγοράς
Το μέλλον της ελληνικής κτηματαγοράς θα εξαρτηθεί από την ισορροπία τεσσάρων βασικών παραγόντων: την πορεία των επιτοκίων της ΕΚΤ, την εξέλιξη του κόστους κατασκευής, τη σταθερότητα του θεσμικού πλαισίου και τη συνολική πορεία της οικονομίας.
Εάν η ΕΚΤ προχωρήσει σε νέες αυξήσεις επιτοκίων, η αγορά ενδέχεται να εμφανίσει επιβράδυνση στις συναλλαγές, ιδιαίτερα στις κατηγορίες ακινήτων που απευθύνονται στη μεσαία τάξη. Ωστόσο, η περιορισμένη προσφορά και το υψηλό κόστος κατασκευής καθιστούν λιγότερο πιθανό ένα σενάριο σημαντικής διόρθωσης των τιμών.
Αντίθετα, το πιθανότερο σενάριο είναι μια αγορά με διαφοροποιήσεις ανά κατηγορία ακινήτου, περιοχή και επενδυτικό κοινό.
Συμπέρασμα
Η ελληνική αγορά ακινήτων εισέρχεται σε μια νέα εποχή, όπου οι αποδόσεις δεν θα καθορίζονται αποκλειστικά από την τοποθεσία ενός ακινήτου, αλλά από την ικανότητα επενδυτών και επιχειρήσεων να διαχειριστούν τρεις ταυτόχρονους κινδύνους: το ακριβό χρήμα, το υψηλό κόστος ανάπτυξης και την πολιτική αβεβαιότητα.
Σε αυτό το νέο περιβάλλον, η αγορά ακινήτων δεν θα κινείται ενιαία. Αντίθετα, θα λειτουργεί ως ένα σύνολο επιμέρους αγορών διαφορετικών ταχυτήτων, διαφορετικών αντοχών και διαφορετικών προοπτικών.
Και ίσως αυτό να αποτελεί τη σημαντικότερη αλλαγή της επόμενης δεκαετίας για την ελληνική κτηματαγορά.
* Ο Κώστας Κιολέογλου, REV, είναι Πολιτικός Μηχανικός, Ε.Μ.Π., MEng in Structural Engineering, N.T.U.A, MSc in Real Estate Investment and Finance, Heriot Watt University, Recognised Expert Property Valuer & European Valuer, Tegova
