Η δεκαετία που ξεκίνησε το 2010 άλλαξε ριζικά τον οικονομικό χάρτη των ελληνικών νοικοκυριών. Η κρίση χρέους δεν περιόρισε μόνο τα εισοδήματα· έπληξε καίρια την καθαρή θέση της μέσης οικογένειας, δηλαδή τη διαφορά μεταξύ περιουσιακών στοιχείων και υποχρεώσεων.
Δύο αρνητικές δυναμικές συνέπεσαν, καταστρέφοντας τη μέση ελληνική οικογένεια: η κατάρρευση των αξιών ακινήτων και η μεγάλη έκθεση σε δανεισμό της προηγούμενης περιόδου. Για πολλά νοικοκυριά, ακόμη και η πώληση της ακίνητης περιουσίας τους δεν αρκούσε για να καλύψει το υπόλοιπο του στεγαστικού δανείου. Το αποτέλεσμα ήταν ένα παρατεταμένο «αρνητικό ισοζύγιο», με χρέη που συνεχώς αυξανόντουσαν και που υπερέβαιναν την εμπορική αξία των περιουσιακών στοιχείων.
Η ψαλίδα αυτή για περίπου 10 χρόνια άνοιγε καθημερινά, φέρνοντας εκατοντάδες χιλιάδες οικογένειες και επιχειρήσεις σε αδιέξοδο, ειδικά την περίοδο 2012 -2018 όπου η ζήτηση για ακίνητα ήταν ουσιαστικά ανύπαρκτη και οι τιμές πώλησης είχαν ουσιαστικά καταρρεύσει. Είναι χαρακτηριστικό ότι ακόμα και ακίνητα ευκαιρίας -και από πλειστηριασμούς- παρέμεναν απούλητα για χρόνια πόσο μάλλον ακίνητα που ήταν στην αγορά απλά προς πώληση.
Σήμερα, η εικόνα έχει μεταβληθεί ουσιαστικά. Η ανάκαμψη της αγοράς κατοικίας, η σημαντική απομείωση των μη εξυπηρετούμενων δανείων και ένα πλέγμα πολιτικών στήριξης που ακολουθείται από τις κυβερνήσεις των τελευταίων έξι ετών έχουν επανακαθορίσει το ισοζύγιο. Σε σημαντικό αριθμό περιπτώσεων, η ρευστοποίηση ενός ακινήτου μπορεί πλέον να εξαλείψει τις υποχρεώσεις και, όχι σπάνια, να αφήσει και καθαρό διαθέσιμο κεφάλαιο. Παράλληλα είναι χιλιάδες οι ιδιοκτήτες που εκμεταλλευόμενοι την άνοδο της αγοράς, της ζήτησης και των αξιών, πωλούν ακίνητα με σημαντικό όφελος σε σχέση με την αξία που το είχαν αγοράσει δημιουργώντας σημαντικές υπεραξίες και ταμειακά διαθέσιμα.
Η δεκαετία της κρίσης: όταν το ακίνητο δεν κάλυπτε τα χρέη…
Την περίοδο 2010–2020, η μέση ελληνική οικογένεια βρέθηκε αντιμέτωπη με ένα σκληρό μαθηματικό δίλημμα:
- Η αξία της ακίνητης περιουσίας μειωνόταν με ταχείς ρυθμούς.
- Η ονομαστική αξία των δανείων παρέμενε σταθερή ή και αυξανόταν λόγω τόκων και καθυστερήσεων.
Το ισοζύγιο ήταν αρνητικό και δεν υπήρχε τρόπος επίλυσης του προβλήματος.
Πολλά νοικοκυριά βρέθηκαν υπερχρεωμένα, όχι επειδή αύξησαν τον δανεισμό τους, αλλά επειδή κατέρρευσε η αξία της εξασφάλισης και της περιουσίας τους. Όταν η αγορά υποχωρεί επί σειρά ετών και η ρευστοποίηση γίνεται υπό πίεση, η τιμή πώλησης σπανίως επαρκεί για να καλύψει πλήρως το υπόλοιπο του δανείου, αφήνοντας εκτεθειμένο τον εκάστοτε δανειολήπτη.
Η αγορά ακινήτου από μία αρχική κίνηση εξασφάλισης, μετατράπηκε βίαια για πολλούς σε παγίδα.
Η τομή της τελευταίας εξαετίας: άνοδος τιμών και εξυγίανση τραπεζών
Από τα μέσα της προηγούμενης δεκαετίας και ιδιαίτερα την τελευταία εξαετία, η ελληνική αγορά κατοικίας εισήλθε σε φάση σταθερής ανόδου. Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζα της Ελλάδος, το β’ τρίμηνο του 2025 ο ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών διαμερισμάτων διαμορφώθηκε στο +7,3% σε πανελλαδικό επίπεδο, με άνοδο τόσο στα νέα όσο και στα παλαιά ακίνητα.
Παράλληλα, το τραπεζικό σύστημα εμφανίζει θεαματική βελτίωση. Ο λόγος των μη εξυπηρετούμενων δανείων (ΜΕΔ) προς το σύνολο των δανείων υποχώρησε στο 3,8% τον Δεκέμβριο του 2024, από 6,7% ένα έτος νωρίτερα, στο χαμηλότερο επίπεδο από την ένταξη της χώρας στη ζώνη του ευρώ.
Η μεταβολή αυτή επηρεάζει άμεσα την καθαρή θέση των νοικοκυριών:
- Λιγότερες «κόκκινες» οφειλές σημαίνουν μεγαλύτερη δυνατότητα ρύθμισης και οριστικής διευθέτησης.
- Η ανατίμηση της κατοικίας, του βασικού περιουσιακού στοιχείου, βελτιώνει το ισοζύγιο περιουσίας–υποχρεώσεων.
- Η πιστωτική επέκταση παραμένει σαφώς πιο συγκρατημένη σε σχέση με την περίοδο 2005–2008, μειώνοντας τον κίνδυνο νέου κύκλου υπερδανεισμού.
Η Ελλάδα της ιδιοκατοίκησης: γιατί οι τιμές ακινήτων είναι κρίσιμες
Η Ελλάδα παραμένει χώρα υψηλής ιδιοκατοίκησης. Το ποσοστό διαμορφώνεται περίπου στο 70%, όταν το 2009 ξεπερνούσε το 77%.
Αυτό σημαίνει ότι οι τιμές κατοικίας δεν αποτελούν έναν απλό «κλαδικό δείκτη», αλλά μεταβλητή που επηρεάζει τη συλλογική καθαρή θέση της κοινωνίας. Σε μια οικονομία όπου το μεγαλύτερο μέρος του ιδιωτικού πλούτου είναι συνδεδεμένο με την ακίνητη περιουσία, η μεταβολή των αξιών έχει άμεσο αντίκτυπο στο οικονομικό αποτύπωμα εκατομμυρίων νοικοκυριών. Τα ακίνητα και οι αξίες τους δεν αφορούν κάποιους λίγους, αφορούν την πλειοψηφία των Ελλήνων.
Συνολικός πλούτος: η «δεξαμενή» που μεγάλωσε ξανά
Σύμφωνα με στοιχεία της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας, ο ακαθάριστος πλούτος των ελληνικών νοικοκυριών ξεπέρασε το 1 τρισ. ευρώ το α’ τρίμηνο του 2025, με άνοδο τόσο στον χρηματοοικονομικό όσο και στον μη χρηματοοικονομικό πλούτο -όπου κυριαρχεί η ακίνητη περιουσία.
Παρότι η κατανομή του πλούτου διαφέρει σημαντικά ανά νοικοκυριό, η συνολική εικόνα είναι σαφής: η περιουσιακή βάση της χώρας ανακάμπτει, βελτιώνοντας τη μέση καθαρή θέση.
Από την υπερχρέωση στην «καθαρή έξοδο»
Στην πράξη, η διαφορά αποτυπώνεται στο πιο απλό σενάριο:
- Περίοδος κρίσης: Η πώληση ακινήτου κάλυπτε μέρος του δανείου, αφήνοντας υπόλοιπο χρέος.
- Σήμερα (στην πλειοψηφία των περιπτώσεων): Η πώληση ενός ακινήτου εξασφάλισης μπορεί να εξαλείψει πλήρως το δάνειο και να αφήσει καθαρό διαθέσιμο κεφάλαιο.
Η μεταστροφή ενισχύεται από:
- Το πλαίσιο «δεύτερης ευκαιρίας» για ρύθμιση και απαλλαγή οφειλών.
- Τα προγράμματα στεγαστικής πολιτικής, όπως το «Σπίτι μου» μέσω της ΔΥΠΑ.
- Τις μειώσεις του ΕΝΦΙΑ (σωρευτικά περί το 34% σε σχέση με το 2018).
- Τα φορολογικά και πολεοδομικά κίνητρα που ενίσχυσαν την οικοδομική δραστηριότητα.
Σημειώνεται ότι η ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων έχει προσελκύσει και σημαντικά ξένα κεφάλαια, με άμεσες και έμμεσες επενδύσεις πολλών δισεκατομμυρίων, ενισχύοντας τη ζήτηση και τις υπεραξίες, ιδίως σε αστικά κέντρα και τουριστικές περιοχές.
Η άλλη όψη: πίεση στα ενοίκια και ανάγκη ισορροπίας
Όπως ήταν λογικό, η άνοδος των τιμών πώλησης και η αύξηση της ζήτησης συνοδεύτηκε από σημαντική αύξηση των ενοικίων. Μετά την περίοδο της ύφεσης και της πανδημίας, όπου τα μισθώματα είχαν υποχωρήσει αισθητά, η αναθέρμανση της ζήτησης οδήγησε σε έντονες ανατιμήσεις.
Η εξέλιξη αυτή έχει διττή ανάγνωση:
- Οι μισθωτές αντιμετωπίζουν αυξημένο στεγαστικό κόστος.
- Οι ιδιοκτήτες όμως από την άλλη , βλέπουν τα εισοδήματά τους να ανακάμπτουν μετά από πολυετή πίεση.
Η πρόκληση για την Πολιτεία είναι η διαμόρφωση ενός σταθερού φορολογικού και θεσμικού πλαισίου που θα εξισορροπεί τα συμφέροντα, διασφαλίζοντας αφενός βιώσιμα έσοδα για τους ιδιοκτήτες και αφετέρου προσιτή στέγη για τους μισθωτές.
Ο διαχρονικός ρόλος των ακινήτων στην ελληνική οικονομία
Από τη δεκαετία του 1950 και έπειτα, ο κατασκευαστικός κλάδος και τα ακίνητα αποτέλεσαν βασικό πυλώνα της ελληνικής οικονομίας. Δημιούργησαν εκατοντάδες χιλιάδες θέσεις εργασίας -άμεσα και έμμεσα- και προσέλκυσαν σημαντικές επενδύσεις από το εξωτερικό.
Κάθε χρόνο πραγματοποιούνται χιλιάδες αγοραπωλησίες, ενώ την τελευταία πενταετία πολλές οικογένειες επωφελήθηκαν από υπεραξίες που αποκατέστησαν ή ενίσχυσαν την καθαρή τους θέση και την περιουσιακή τους κατάσταση.
Η μεγάλη εικόνα: από την παγίδα στην επιλογή
Η δεκαετία της κρίσης μετέτρεψε το ακίνητο από «δίχτυ ασφαλείας» σε βάρος. Σήμερα, σταδιακά και υπό προϋποθέσεις, επανέρχεται στον ρόλο του ως εργαλείο σταθερότητας και οικονομικής ευελιξίας.
Με την αγορά ακινήτων σε ανοδική πορεία, το τραπεζικό σύστημα αισθητά πιο υγιές και το θεσμικό πλαίσιο πιο λειτουργικό, η ρευστοποίηση ενός ακινήτου δεν ισοδυναμεί πλέον αυτομάτως με «μερική αποπληρωμή των χρεών και υπόλοιπα υποχρεώσεων». Σε πολλές περιπτώσεις, αποτελεί πλέον σημαντική επιλογή εξόδου: Η πώληση ενός ακινήτου οδηγεί σε εξόφληση υποχρεώσεων και -όπου οι συνθήκες το επιτρέπουν- δημιουργία νέου διαθέσιμου κεφαλαίου.
Σε ένα συνεχώς μεταβαλλόμενο διεθνές περιβάλλον με έντονα τα φαινόμενα της μεταβλητότητας σε όλα τα επίπεδα της καθημερινότητας, το ζητούμενο για τα επόμενα χρόνια δεν είναι απλώς η συνέχιση της ανόδου των τιμών, αλλά η διασφάλιση μιας υγιούς, ισορροπημένης και θεσμικά σταθερής αγοράς. Οι κυβερνητικές πολιτικές και πρωτοβουλίες που εντάθηκαν τα τελευταία χρόνια με στόχο την εξυγίανση και στήριξη της αγοράς πρέπει να συνεχιστούν συνδυασμένες με την απαραίτητη κοινωνική πολιτική για την εξασφάλιση στέγης σε κάθε ελληνική οικογένεια. Η κτηματαγορά έχει ανάγκη από πολιτική σταθερότητα και πολιτικές ολιστικής προσέγγισης, σχεδιασμένες να λειτουργούν σε βάθος χρόνου και όχι για να εξυπηρετούν συμφέροντα λίγων βραχυπρόθεσμα. Ενα σταθερό νομοθετικό και φορολογικό περιβάλλον, με κίνητρα για την ιδιοκατοίκηση αλλά και την εκμίσθωση ακινήτων ώστε να έχουν όλοι όφελος από μία αναπτυσσόμενη αγορά είναι το κλειδί τη βιωσιμότητα της ελληνικής κτηματαγοράς και τη διατήρηση των υψηλών αξιών.
* Ο Κώστας Κιολέογλου, REV, είναι Πολιτικός Μηχανικός, Ε.Μ.Π., MEng in Structural Engineering, N.T.U.A, MSc in Real Estate Investment and Finance, Heriot Watt University, Recognised Expert Property Valuer & European Valuer, Tegova
