Σε μία ιδιαίτερα απαιτητική παγκόσμια συγκυρία και περίοδο οικονομικής αστάθειας, η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται υπό σημαντική πίεση. Οι προκλήσεις είναι πολλαπλές, με κυριότερη την αμφισβήτηση του ισχύοντος οικοδομικού κανονισμού και τη διατάραξη της εμπιστοσύνης του επενδυτικού κοινού. Οι εξελίξεις αυτές φαίνεται να έχουν αναχαιτίσει, έστω και προσωρινά, την εντυπωσιακή ανοδική πορεία του κλάδου των τελευταίων ετών, μετά από σχεδόν μία δεκαετία βαθιάς ύφεσης και αδρανοποίησης της οικοδομικής δραστηριότητας.
Παρά το γεγονός ότι οι τιμές των ακινήτων εξακολουθούν να κινούνται ανοδικά – αποτέλεσμα της ισχυρής ζήτησης σε συνδυασμό με τη μειωμένη προσφορά – η αγορά αντιμετωπίζει σημαντικές στρεβλώσεις. Η παραγωγή νέων κατοικιών περιορίζεται από θεσμικές εκκρεμότητες, την πολύμηνη αδειοδοτική «παράλυση», τις καθυστερήσεις στην υλοποίηση έργων, καθώς και το αυξανόμενο κόστος υλικών και εργασίας.
Αδειοδοτική στασιμότητα και επιπτώσεις στην οικοδομή
Η πολύμηνη διακοπή ή αναβολή σχεδόν κάθε μορφής αδειοδοτικής διαδικασίας αποτέλεσε ίσως το μεγαλύτερο πλήγμα για την αγορά. Η ανάγκη νομοθέτησης που προέκυψε μετά την απόφαση του ΣτΕ τον Δεκέμβριο του 2024, με την οποία ακυρώθηκαν σειρά «μπόνους» δόμησης του ΝΟΚ, οδήγησε στο ουσιαστικό «πάγωμα» της οικοδομικής δραστηριότητας μέχρι και το τέλος Μαΐου 2025.
Η τελευταία απόφαση του ΣτΕ πριν λίγες εβδομάδες που αφορούσε στις σοφίτες και τα εκτός περιγράμματος υπόγεια ξεκαθάρισε σε ακόμα μεγαλύτερο βαθμό τα πράγματα ως προς το ΝΟΚ. Ωστόσο, η ανάγκη για έναν νέο, πιο απλό, λειτουργικό, κατανοητό και σύγχρονο οικοδομικό κανονισμό παραμένει κρίσιμη για την αγορά και την εξέλιξή της. Η κυβέρνηση έχει ήδη ανακοινώσει ότι ετοιμάζει το απαραίτητο νέο νομοθετικό πλαίσιο προς αυτήν την κατεύθυνση και αναμένουμε εντός του 2027 σύμφωνα με όσα έχουν ανακοινωθεί να έχει ολοκληρωθεί ο νέος οικοδομικός κανονισμός, καθώς επίσης και μία σειρά ακόμα από πρωτοβουλίες όπως τα τοπικά πολεοδομικά σχέδια κλπ.
Η αμφισβήτηση της συνταγματικότητας του ΝΟΚ 2012 όπως αυτός είχε τροποποιηθεί, οδήγησε σε τέλμα την αγορά, τους κατασκευαστές και τους επενδυτές παγώνοντας επιχειρηματικά πλάνα, οικοδομικές άδειες και έργα.
Σημαντική μείωση νέων κατοικιών – 10.000 λιγότερες σε έναν χρόνο
Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, κατά το φετινό οκτάμηνο (Ιανουάριος–Αύγουστος 2025) εκδόθηκαν άδειες για 23.462 νέες κατοικίες σε όλη τη χώρα, αριθμός μειωμένος κατά 29,2% σε σχέση με τις 33.156 άδειες της αντίστοιχης περιόδου του 2024.
Με απλά λόγια, η αγορά «έχασε» 10.000 νέες κατοικίες μέσα σε έναν μόνο χρόνο – και μάλιστα σε μια περίοδο όπου η στεγαστική κρίση εντείνεται και η ανάγκη για σύγχρονες κατοικίες αυξάνεται.
Η Αττική συνεχίζει να “αιμορραγεί” σε νέα ακίνητα
Η εικόνα στην Αττική είναι εξίσου ανησυχητική: το φετινό οκτάμηνο εκδόθηκαν άδειες για μόλις 7.053 νέες κατοικίες, αριθμός μειωμένος κατά 23,4% σε σχέση με τις 9.210 του 2024.
Αξίζει να σημειωθεί ότι ακόμη και τα περσινά αυξημένα νούμερα υπολείπονταν των επιπέδων που παρατηρούνταν ακόμη και κατά την οικονομική κρίση, ενώ βρίσκονται αισθητά κάτω από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Αυτό καταδεικνύει ότι η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα, όσο κι αν αυξηθεί, δεν αρκεί από μόνη της για την κάλυψη των πραγματικών στεγαστικών αναγκών.
Μακροχρόνια διάβρωση της οικοδομικής παραγωγής
Τα διαχρονικά στοιχεία αναδεικνύουν το σημαντικό έλλειμμα παραγωγής νέων κατοικιών:
- 2001–2011: 52.000 νέες κατοικίες ετησίως κατά μέσο όρο
- 2011–2021: μόλις 26.000 νέες κατοικίες ετησίως
- Αττική (2011–2021): μόλις 4.500 νέες κατοικίες ετησίως
Η μείωση του μέσου ετήσιου αριθμού νέων κατοικιών άγγιξε το 85%, δημιουργώντας ένα βαθύ κενό προσφοράς που σήμερα ενισχύει τη στεγαστική κρίση.
Ειδικά στην Αττική, την περίοδο 2001–2011 κατασκευάστηκαν 303.876 νέες κατοικίες, ενώ την περίοδο 2011–2021 μόλις 48.622 – δηλαδή μόλις το 16% του προηγούμενου δεκαετούς όγκου. Από μόνη της αυτή η πραγματικότητα έχει δημιουργήσει ένα έλλειμμα περίπου 250.000 κατοικιών στη χώρα.
Η θέση της Ελλάδας στην Ευρώπη – Σταθερά στις τελευταίες θέσεις
Σύμφωνα με την ετήσια έκθεση Deloitte Property Index 2024, η Ελλάδα βρίσκεται στη 19η θέση ανάμεσα σε 25 ευρωπαϊκές χώρες, με μόλις 2,95 νέες κατοικίες ανά 1.000 κατοίκους — μία από τις χαμηλότερες αναλογίες παραγωγής νέων κατοικιών στην Ευρώπη.
Παρά το γεγονός ότι το 2024 καταγράφηκε αύξηση αδειών (+14,9%), επιφάνειας (+16,5%) και όγκου (+8,7%), το 2025 η εικόνα αντιστράφηκε. Το διάστημα Ιανουαρίου–Αυγούστου καταγράφει:
- –8,4% στις άδειες
- –16,4% στην επιφάνεια
- –8,9% στον όγκο
Τον Αύγουστο παρατηρήθηκε μια μερική ανάκαμψη, χωρίς ωστόσο να μεταβάλλεται ουσιαστικά η συνολική εικόνα.
Η συζήτηση περί «υπερβολικής δόμησης» – Μύθος ή πραγματικότητα;
Παρότι συχνά διατυπώνεται η άποψη ότι η χώρα βρίσκεται σε περίοδο υπερβολικής δόμησης, τα δεδομένα υποδεικνύουν το ακριβώς αντίθετο.
Η Ελλάδα διαθέτει:
- χαμηλή παραγωγή νέων κατοικιών,
- ιδιαίτερα παλαιό κτιριακό απόθεμα,
- αυξανόμενες στεγαστικές ανάγκες για οικογένειες, φοιτητές, εργαζόμενους και επαναπατριζόμενους Έλληνες.
Ηλικία και ποιότητα του ελληνικού κτιριακού αποθέματος
- Μέση ηλικία ακινήτων: περίπου 45 έτη.
- 50% των ακινήτων έχει κατασκευαστεί πριν από το 1985 (προ ΓΟΚ85).
- Σε ορισμένες μελέτες αναφέρεται ότι άνω του 80% των κτιρίων έχει χτιστεί πριν από το 1980, δηλαδή πριν τεθούν σε εφαρμογή οι βασικές προδιαγραφές θερμομόνωσης και ενεργειακής απόδοσης.
- Στο κέντρο της Αθήνας, πάνω από 55% των κτιρίων έχουν ηλικία άνω των 50 ετών, ενώ περίπου 20% είναι ακόμη παλαιότερα.
Σύμφωνα με την πιο πρόσφατη έρευνα της Deloite εκτός από τον αριθμό των κατοικιών που ολοκληρώνονται ή ξεκινούν, το συνολικό απόθεμα κατοικιών σε κάθε χώρα παραμένει θεμελιώδης δείκτης τόσο του βιοτικού επιπέδου όσο και της γενικότερης οικονομικής ανάπτυξης. Το τελευταίο Property Index περιλαμβάνει, για ακόμη μία φορά, δεδομένα όχι μόνο από την Ευρώπη, αλλά και από το Ισραήλ και την Τουρκία, προσφέροντας μια ευρεία εικόνα της διαθεσιμότητας στέγασης στην περιοχή.
- Στις 17 χώρες που υπέβαλαν στοιχεία για το απόθεμα κατοικιών το 2024, ο μέσος αριθμός κατοικιών ανά 1.000 κατοίκους ανέρχεται σε 450. Αξιοσημείωτο είναι ότι οι 10 από αυτές τις χώρες υπερβαίνουν αυτόν τον μέσο όρο, γεγονός που αναδεικνύει τις σημαντικές διαφορές στη διαθεσιμότητα κατοικιών μεταξύ των εθνικών αγορών.
- Για δεύτερη συνεχόμενη χρονιά, η Βουλγαρία βρίσκεται στην κορυφή της κατάταξης με το υψηλότερο απόθεμα κατοικιών ανά κάτοικο, προσφέροντας 672 κατοικίες ανά 1.000 κατοίκους. Ακολουθούν η Γαλλία (556) και το Βέλγιο (490), που διατηρούν σχετικά υψηλά επίπεδα στέγασης σε σχέση με τον μέσο όρο της περιοχής.
- Στον αντίποδα, η Ελλάδα καταγράφει ξανά το χαμηλότερο απόθεμα κατοικιών ανά κάτοικο, με μόλις 288 κατοικίες ανά 1.000 κατοίκους — ένα μέγεθος που ενδεχομένως αντανακλά μακροχρόνιους διαρθρωτικούς και οικονομικούς περιορισμούς. Ακολουθούν το Ισραήλ και το Ηνωμένο Βασίλειο, με 295 και 375 κατοικίες ανά 1.000 κατοίκους, αντίστοιχα.
- Σε απόλυτα μεγέθη, η Γαλλία διαθέτει το μεγαλύτερο συνολικό απόθεμα κατοικιών, το οποίο ανέρχεται σε 38,10 εκατομμύρια κατοικίες το 2024. Το Ηνωμένο Βασίλειο καταλαμβάνει τη δεύτερη θέση με 25,60 εκατομμύρια, ενώ η Πολωνία συμπληρώνει την πρώτη τριάδα με συνολικά 15,90 εκατομμύρια κατοικίες.
- Στο άλλο άκρο, η Σλοβενία καταγράφει το μικρότερο εθνικό απόθεμα κατοικιών, με μόλις 900.000 κατοικίες. Ακολουθούν η Αλβανία (1,10 εκατομμύρια) και στη συνέχεια η Ιρλανδία και η Σλοβακία, με 2,10 εκατομμύρια και 2,30 εκατομμύρια κατοικίες, αντίστοιχα.
Η Ελλάδα λοιπόν κάθε άλλο παρά παρουσιάζει υπερβολική δόμηση ή διαθεσιμότητα ακινήτων. Εκτός από το γεγονός ότι είναι ουραγός στη διαθεσιμότητα κατοικιών ανά κάτοικο, το υφιστάμενο απόθεμα παρουσιάζει σαφή τεχνολογική, ενεργειακή και λειτουργική υστέρηση. Η πλειονότητα των κτιρίων απαιτεί σημαντικές παρεμβάσεις ή ακόμη και αντικατάσταση με νέα, σύγχρονα και βιώσιμα κτίρια. Η ανάγκη για παροχή κινήτρων κατεδάφισης-ανακατασκευής και συνολικής αναβάθμισης είναι σήμερα πιο επιτακτική από ποτέ.
Η ανάγκη για ένα σύγχρονο, σταθερό πλαίσιο – Προϋπόθεση ανάπτυξης
Η διαμόρφωση ενός σταθερού, ξεκάθαρου και αξιόπιστου φορολογικού και πολεοδομικού πλαισίου αποτελεί θεμελιώδη προϋπόθεση για την υγιή και αειφόρο ανάπτυξη του κατασκευαστικού κλάδου.
Μόνο έτσι η χώρα θα μπορέσει:
- να ενισχύσει την παραγωγή νέων, ποιοτικών κατοικιών,
- να αναβαθμίσει το οικιστικό περιβάλλον,
- να εξασφαλίσει προσιτή πρόσβαση στη στέγη,
- και να βελτιώσει την ποιότητα ζωής όλο και περισσότερων πολιτών.
Η πολεοδομική σταθερότητα και η επιτάχυνση των αδειοδοτήσεων δεν αποτελούν απλώς αίτημα της αγοράς, αλλά αναγκαιότητα για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης και την οικονομική ανάπτυξη της χώρας. Είναι, λοιπόν, αδήριτη ανάγκη η κυβέρνηση να κινηθεί γρήγορα και να παράσχει στην αγορά τα απαραίτητα νομοθετικά και φορολογικά εργαλεία που θα εξασφαλίζουν μια υγιή ανάπτυξη της αγοράς κατοικίας, την παραγωγή ποιοτικών ακινήτων και επαρκούς αποθέματος, ώστε να διασφαλίζεται ισορροπία στις αξίες και στις τιμές πώλησης και ενοικίασης, δημιουργώντας συνθήκες πρόσβασης για κάθε οικογένεια στο θεμελιώδες αγαθό της στέγασης.
* Ο Κώστας Κιολέογλου, REV, είναι Πολιτικός Μηχανικός, Ε.Μ.Π., MEng in Structural Engineering, N.T.U.A, MSc in Real Estate Investment and Finance, Heriot Watt University, Recognised Expert Property Valuer & European Valuer,Tegova
