Η ελληνική αγορά κατοικίας εισέρχεται σε μία περίοδο αυξημένης πολυπλοκότητας, όπου η ήδη περιορισμένη κατασκευή νέων κατοικιών συνδυάζεται με έντονες πληθωριστικές πιέσεις στο κόστος κατασκευής, θεσμικές εκκρεμότητες και αυξανόμενη πολιτικοοικονομική αβεβαιότητα.
Τα δεδομένα του 2025 και οι πρώτες ενδείξεις του 2026 συγκροτούν ένα περιβάλλον στο οποίο η εξισορρόπηση προσφοράς και ζήτησης καθίσταται ιδιαίτερα δύσκολη.
Υποχώρηση οικοδομικής δραστηριότητας και ποιοτική συρρίκνωση νέων έργων
Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, το 2025 εκδόθηκαν άδειες για 39.219 νέες κατοικίες, έναντι σημαντικά υψηλότερων επιπέδων το 2024. Η κάμψη αποτυπώνεται οριζόντια:
- Μείωση 16,8% στον αριθμό αδειών
- Μείωση 20% στη συνολική επιφάνεια
- Μείωση 19,4% στον όγκο
Παράλληλα, παρατηρείται και ποιοτική υποχώρηση του νέου αποθέματος: η μέση επιφάνεια κατοικίας περιορίστηκε στα 94 τ.μ. (από 98,3 τ.μ.), ενώ και ο μέσος όγκος μειώθηκε αισθητά. Το στοιχείο αυτό υποδηλώνει προσαρμογή των κατασκευαστών σε αυξημένο κόστος και περιορισμένη αγοραστική δυνατότητα.
Στην Αττική, η εικόνα είναι ακόμη πιο επιβαρυμένη, με 11.864 νέες κατοικίες και σημαντικές απώλειες σε επιφάνεια και όγκο. Σε επιμέρους αγορές υψηλής ζήτησης (κέντρο Αθήνας, Πειραιάς, Ανατολική Αττική), η προσθήκη νέου αποθέματος παραμένει δυσανάλογα χαμηλή σε σχέση με τις ανάγκες.
Θεσμικές παρεμβάσεις και καθυστερήσεις: η επίδραση του ΝΟΚ
Καταλυτικός παράγοντας για την εξέλιξη της οικοδομικής δραστηριότητας υπήρξε η ανατροπή του πλαισίου δόμησης μετά την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας σχετικά με τα μπόνους δόμησης του Νέος Οικοδομικού Κανονισμού.
Η χρονική υστέρηση μεταξύ της ανακοίνωσης της απόφασης (τέλος 2024), της πλήρους αιτιολόγησης (Ιανουάριος 2025) και της νομοθετικής προσαρμογής (Μάιος 2025) προκάλεσε ουσιαστικό «πάγωμα» της αγοράς για περίπου πέντε μήνες. Στο διάστημα αυτό:
- Αναβλήθηκαν συμφωνίες αντιπαροχής
- Επαναδιαπραγματεύτηκαν τιμές οικοπέδων
- Καθυστέρησαν επενδυτικές αποφάσεις
Παρά τη σταδιακή επανεκκίνηση μετά το καλοκαίρι, η ζημιά στο ετήσιο αποτέλεσμα ήταν ήδη μη αναστρέψιμη. Επιπλέον, η πλήρης ερμηνεία και εφαρμογή του νέου πλαισίου δεν έχει ακόμη αποσαφηνιστεί πλήρως, διατηρώντας ένα υπόστρωμα αβεβαιότητας. Οι φήμες για την πρόθεση της κυβέρνησης να φτιάξει ένα νέο οικοδομικό κανονισμό τους επόμενους μήνες δημιουργούν μία τάση αναμονής στην αγορά που θέλει επιτέλους ένα σταθερό και σύγχρονο νομοθετικό πλαίσιο που θα εξασφαλίζει κάθε επιχειρηματικό σχέδιο και επένδυση.
Διαρθρωτική υστέρηση επενδύσεων και ευρωπαϊκή σύγκριση
Η χαμηλή παραγωγή νέων κατοικιών δεν αποτελεί συγκυριακό φαινόμενο αλλά διαρθρωτική αδυναμία. Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, οι επενδύσεις σε κατασκευές διαμορφώθηκαν το 2024 στο 6% του ΑΕΠ, έναντι 16,3% το 2007.
Η απόκλιση από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο παραμένει σημαντική, ενώ με βάση στοιχεία της Deloitte, η Ελλάδα κατατάσσεται χαμηλά στις ενάρξεις νέων κατοικιών, με μόλις 2,95 μονάδες ανά 1.000 κατοίκους. Το στοιχείο αυτό εξηγεί εν μέρει τη συνεχιζόμενη στεγαστική πίεση, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα. Ο εκσυγχρονισμός του διαθέσιμου αποθέματος και η αντικατάσταση παλαιών, χαμηλής ποιότητας, υψηλής ενεργειακής κατανάλωσης κτιρίων με σύγχρονα είναι πιο αναγκαίο από ποτέ καθώς πλέον όχι μόνο το κόστος απόκτησης αλλά και οι συνθήκες και το κόστος διαβίωσης σε μία παλαιά κατοικία είναι πολύ δύσκολο να αντιμετωπιστούν από τη μέση οικογένεια.
Κόστος κατασκευής: Δομική επιβάρυνση και μετακύλιση τιμών
Η δεύτερη μεγάλη παράμετρος που αναδιαμορφώνει την αγορά είναι η εκρηκτική αύξηση του κόστους κατασκευής, η οποία επιταχύνθηκε λόγω των γεωπολιτικών εξελίξεων τα τελευταία χρόνια και ειδικότερα των δύο πολέμων, στην Ουκρανία και στη Μέση Ανατολή.
Τα διαθέσιμα στοιχεία δείχνουν:
- Συνολικές αυξήσεις της τάξης του 20%-30% σε βασικά οικοδομικά υλικά
- Ανατιμήσεις 6%-12% σε σκυρόδεμα, σίδηρο, ξυλεία και χρώματα
- Άνοδο 15%-20% στο αλουμίνιο
Η επιβάρυνση αυτή έχει διττή επίδραση:
- Περιορίζει τη βιωσιμότητα νέων επενδύσεων, ιδίως σε projects με χαμηλότερα περιθώρια
- Μετακυλίεται στις τελικές τιμές πώλησης, ενισχύοντας τον πληθωρισμό ακινήτων
- Παράλληλα, η ενεργειακή επιβάρυνση και το κόστος μεταφορών διατηρούν ανοδική δυναμική, καθιστώντας το κόστος κατασκευής έναν από τους βασικούς περιοριστικούς παράγοντες της προσφοράς
Προοπτικές 2026: Ασθενής ανάκαμψη υπό προϋποθέσεις
Τα στοιχεία του πρώτου τριμήνου του 2026 υποδεικνύουν μερική ανάκαμψη της δραστηριότητας σε σχέση με τις αρχές του 2025, χωρίς όμως ουσιαστική αλλαγή τάσης. Η αγορά παραμένει εγκλωβισμένη μεταξύ:
- Υψηλού κόστους κατασκευής
- Θεσμικής αβεβαιότητας
- Περιορισμένης διαθεσιμότητας οικοπέδων σε προσιτές τιμές
Αρνητικό απόθεμα διαθεσίμων ακινήτων
Επιπλέον, η πιθανή επιβράδυνση του τουριστικού ρεύματος το 2026, λόγω της διεθνούς συγκυρίας, ενδέχεται να επηρεάσει τη ζήτηση για επενδυτικά ακίνητα και βραχυχρόνιες μισθώσεις, περιορίζοντας έναν από τους βασικούς μοχλούς ανάπτυξης της αγοράς τα τελευταία χρόνια. Η στροφή στη μεταναστευτική πολιτική της ΕΕ, πιθανόν να δυσκολέψει ή και να περιορίσει σημαντικά το καθεστώς Χρυσής Βίζας και στη χώρα μας όπως έχει γίνει σε πολλές άλλες ευρωπαϊκές χώρες.
Πολιτικός κύκλος και επενδυτική ψυχολογία
Σημαντική παράμετρο για την αγορά αποτελεί πλέον και η εντεινόμενη φημολογία περί πρόωρων εκλογών. Ακόμη και σε επίπεδο προσδοκιών, η πιθανότητα πολιτικών εξελίξεων λειτουργεί ανασταλτικά:
- Αναβάλλονται επενδυτικές αποφάσεις
- Αυξάνεται το risk premium στην αγορά ακινήτων
- Περιορίζεται η τραπεζική χρηματοδότηση νέων έργων
Η υφιστάμενη κυβερνητική πολιτική από το 2019 έχει στηρίξει συστηματικά τον κατασκευαστικό κλάδο, αναγνωρίζοντάς τον ως βασικό πυλώνα ανάπτυξης, απασχόλησης και αντιμετώπισης της στεγαστικής κρίσης. Χαρακτηριστικό μέτρο αποτελεί το πάγωμα του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές έως το τέλος του 2026.
Η ενδεχόμενη μεταβολή ή αβεβαιότητα ως προς τη συνέχεια αυτής της πολιτικής δημιουργεί εύλογες επιφυλάξεις στους επενδυτές και ενισχύει τη στάση αναμονής ειδικά εν μέσω της τρέχουσας διεθνούς συγκυρίας.
Τιμές πώλησης και ενοίκια: Πιέσεις με πιθανή εξομάλυνση
Με βάση τα υφιστάμενα δεδομένα, η πορεία της αγοράς κατοικίας διαμορφώνεται υπό την επίδραση αντικρουόμενων δυνάμεων. Από τη μία πλευρά, η περιορισμένη προσφορά νέων κατοικιών και το αυξημένο κόστος κατασκευής συνεχίζουν να ασκούν ανοδικές πιέσεις στις τιμές πώλησης, οδηγώντας σε περαιτέρω ενσωμάτωση του κόστους στα τελικά προϊόντα. Από την άλλη, διαφαίνονται ενδείξεις επιβράδυνσης του ρυθμού ανόδου, καθώς η αγοραστική δυνατότητα των νοικοκυριών και η επενδυτική δραστηριότητα επηρεάζονται από το ευρύτερο οικονομικό περιβάλλον.
Αντίστοιχα, στην αγορά ενοικίων, οι πιέσεις παραμένουν έντονες, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα, λόγω της περιορισμένης διαθεσιμότητας σύγχρονων κατοικιών και της διατηρούμενης ζήτησης. Ωστόσο, σε περίπτωση επιβράδυνσης του τουρισμού ή μεταβολών στο καθεστώς των βραχυχρόνιων μισθώσεων, δεν αποκλείεται να υπάρξουν τάσεις σταθεροποίησης σε ορισμένες επιμέρους αγορές.
Συνολικά, σε ένα περιβάλλον αυξημένης μεταβλητότητας και πολιτικοοικονομικής αβεβαιότητας, είναι πιθανό να εμφανιστούν φαινόμενα επιλεκτικής διόρθωσης, κυρίως σε κατηγορίες ακινήτων με έντονο επενδυτικό χαρακτήρα ή υψηλή εξάρτηση από τη βραχυχρόνια μίσθωση.
Ανομοιογένεια της αγοράς: διαφορετικές ταχύτητες και επίπεδα κινδύνου
Κρίσιμο στοιχείο για την κατανόηση της αγοράς είναι ότι δεν λειτουργεί οριζόντια. Οι επιμέρους κατηγορίες ακινήτων παρουσιάζουν διαφορετική συμπεριφορά, τόσο ως προς την ανθεκτικότητα όσο και ως προς τον επενδυτικό κίνδυνο.
Τα ποιοτικά ακίνητα υψηλών προδιαγραφών, με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά τοποθεσίας –όπως αυτά στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, και σε νησιά τα οποία έχουν εδραιωθεί σαν κορυφαίες επενδυτικές επιλογές ανάμεσα στους ευρωπαϊκούς προορισμούς και απευθύνονται σε αγοραστές υψηλής αγοραστικής δύναμης, εμφανίζουν σαφώς μεγαλύτερη ανθεκτικότητα. Η ζήτηση σε αυτή την κατηγορία είναι πιο διεθνοποιημένη και λιγότερο ευαίσθητη σε βραχυπρόθεσμα σοκ, διατηρώντας τις αξίες σε υψηλά επίπεδα. Το τμήμα αυτό της αγοράς απευθύνεται σε ένα ουσιαστικά παγκόσμιο αγοραστικό κοινό υψηλής αγοραστικής δύναμης που τόσο ποιοτικά όσο και ποσοτικά έχει ιδιαίτερα χαρακτηριστικά και δυναμική. Αναμένεται λοιπόν να παρουσιάζει μεγαλύτερη ανθεκτικότητα και αντοχή.
Αντίθετα, τα ακίνητα που απευθύνονται στη μεσαία και χαμηλότερη εισοδηματική τάξη, κυρίως στην εγχώρια αγορά επηρεάζονται περισσότερο από το αυξημένο κόστος δανεισμού, τη μείωση της αγοραστικής δύναμης, τις πληθωριστικές τάσεις και τις γενικότερες οικονομικές και γεωπολιτικές συνθήκες.
Ιδιαίτερη κατηγορία αποτελούν παλαιά ακίνητα που τα τελευταία χρόνια απέκτησαν προσωρινά υπεραξία λόγω ειδικών ρυθμίσεων, όπως η δυνατότητα ένταξης στο πρόγραμμα Χρυσή Βίζα μέσω αλλαγής χρήσης με όριο επένδυσης τα 250.000 ευρώ. Τα ακίνητα αυτά απευθύνονται κυρίως σε ξένους αγοραστές που στοχεύουν στην απόκτηση δικαιωμάτων διαμονής και όχι σε πραγματική αξιοποίηση του ακινήτου. Ως εκ τούτου, είναι ιδιαίτερα ευαίσθητα σε πιθανές αλλαγές της νομοθεσίας ή της κυβερνητικής πολιτικής –όπως έχει ήδη συμβεί σε χώρες όπως η Ισπανία και η Πορτογαλία. Σε περίπτωση κατάργησης ή περιορισμού των ευνοϊκών διατάξεων, η ζήτηση ενδέχεται να εκμηδενιστεί, οδηγώντας σε απότομη διόρθωση των αξιών.
Παράλληλα, ακίνητα παλαιότητας που έχουν ανακαινιστεί πρόχειρα με στόχο την ένταξη στην αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι εξαιρετικά εκτεθειμένα. Επηρεάζονται άμεσα τόσο από πιθανές ρυθμιστικές παρεμβάσεις όσο και από μια ενδεχόμενη πτώση του τουρισμού, γεγονός που μπορεί να συμπιέσει δραστικά τις αποδόσεις τους.
Οι δύο αυτές κατηγορίες, τα τελευταία χρόνια, έχουν προσελκύσει επενδυτικά κυρίως τη μεσαία τάξη καθώς το απαιτούμενο κεφάλαιο για την αρχική επένδυση είναι αισθητά χαμηλό και οι προσδοκίες για υπεραξίες και υψηλές αποδόσεις μεγάλες.
Στο πλαίσιο αυτό, καθίσταται κρίσιμο για κάθε αγοραστή, επενδυτή ή ιδιοκτήτη να αξιολογεί συνολικά τα χαρακτηριστικά του ακινήτου και το περιβάλλον στο οποίο εντάσσεται. Η σωστή αποτίμηση της σχέσης κινδύνου-απόδοσης δεν μπορεί πλέον να βασίζεται μόνο στη γενική πορεία της αγοράς, αλλά απαιτεί εξειδικευμένη ανάλυση ανά κατηγορία και χρήση.
Συμπέρασμα
Η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα χαρακτηρίζεται σήμερα από έντονες αντιφάσεις: υψηλή ζήτηση αλλά περιορισμένη προσφορά, αυξημένο κόστος αλλά χαμηλή επενδυτική δραστηριότητα, θεσμική παρέμβαση αλλά και κανονιστική αβεβαιότητα.
Το 2026 αναμένεται να αποτελέσει έτος καμπής. Η εξέλιξη της αγοράς θα εξαρτηθεί από:
- Τη σταθεροποίηση του θεσμικού πλαισίου
- Την αποκλιμάκωση του κόστους κατασκευής
- Τη διατήρηση της επενδυτικής εμπιστοσύνης
- Τις διεθνείς και πολιτικές εξελίξεις
Η προοπτική της κτηματαγοράς θα κριθεί από την πορεία του κόστους, τη σταθερότητα του θεσμικού και πολιτικού περιβάλλοντος, τη διεθνή συγκυρία και τη διατήρηση της επενδυτικής εμπιστοσύνης. Η ελληνική αγορά κατοικίας κινδυνεύει να παραμείνει σε καθεστώς διαρθρωτικής ανεπάρκειας προσφοράς, με συνεχιζόμενες πιέσεις στις τιμές και περιορισμένη προσβασιμότητα για τα νοικοκυριά. Σε κάθε περίπτωση, βρισκόμαστε σε μία περίοδο υψηλής μεταβλητότητας, με τα δεδομένα να αλλάζουν καθημερινά και απαιτείται ιδιαίτερη προσοχή πριν τη λήψη οποιασδήποτε απόφασης.
* Ο Κώστας Κιολέογλου, REV, είναι Πολιτικός Μηχανικός, Ε.Μ.Π., MEng in Structural Engineering, N.T.U.A, MSc in Real Estate Investment and Finance, Heriot Watt University, Recognised Expert Property Valuer & European Valuer, Tegova
