Η ερώτηση επανέρχεται όλο και συχνότερα: είναι οι σημερινές τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα αποτέλεσμα μιας νέας «φούσκας»; Μια μονολεκτική απάντηση είναι προβληματική, γιατί προϋποθέτει ότι η ελληνική αγορά κατοικίας λειτουργεί ως ένα ενιαίο σύνολο. Μια πολυτελής παραθαλάσσια κατοικία στη Βουλιαγμένη, ένα διαμέρισμα προς πλήρη ανακαίνιση σε μια συνηθισμένη αστική περιοχή και μια νεόδμητη βίλα στην Πάρο δεν αποτελούν συγκρίσιμα προϊόντα. Δεν απευθύνονται κατ’ ανάγκη στους ίδιους αγοραστές και η αξία τους δεν καθορίζεται από τους ίδιους παράγοντες.
Η τιμή κάθε ακινήτου διαμορφώνεται από τη σχέση προσφοράς και ζήτησης, αλλά και από τη δυνατότητα του συγκεκριμένου αγοραστικού κοινού να ολοκληρώσει μια συναλλαγή. Η μικροτοποθεσία, η ποιότητα κατασκευής, η ηλικία, η χρήση, το κόστος χρηματοδότησης και η προοπτική μεταπώλησης μεταβάλλουν ουσιαστικά αυτή τη σχέση. Γι’ αυτό ένας εθνικός ή ακόμη και ένας τοπικός μέσος όρος τιμών δεν αρκεί για να διαπιστώσουμε αν ένα συγκεκριμένο τμήμα της αγοράς είναι υπερτιμημένο.
Η Τράπεζα της Ελλάδος κατέγραψε ετήσια αύξηση 5,0% στις τιμές των διαμερισμάτων της Αθήνας το δεύτερο τρίμηνο του 2026. Ο δείκτης περιγράφει τη γενική κατεύθυνση. Δεν απαντά, όμως, στο ερώτημα αν η τιμή ενός συγκεκριμένου ακινήτου στηρίζεται στην ποιότητα και στη σπανιότητά του ή απλώς ακολουθεί το γενικό κλίμα ανόδου.
Η δημιουργία μιας διακριτής αγοράς στη νότια Αττική
Η Αθηναϊκή Ριβιέρα δεν είναι πλέον μόνο μια σειρά παραθαλάσσιων προαστίων. Σε αρκετές περιοχές μεταβάλλεται σταδιακά το ίδιο το οικιστικό προϊόν. Παλαιά κτήρια αντικαθίστανται ή αναβαθμίζονται, νέες αναπτύξεις εισάγουν υψηλότερες κατασκευαστικές προδιαγραφές και ορισμένα παλαιότερα αστικά κέντρα αποκτούν χαρακτηριστικά σύγχρονων, πολυτελών προορισμών διαβίωσης.
Η μεταβολή αυτή δεν περιορίζεται στην αρχιτεκτονική εικόνα των νέων κτηρίων. Επηρεάζει τον τρόπο με τον οποίο αξιολογείται συνολικά μια περιοχή. Ο αγοραστής εξετάζει την πρόσβαση στη θάλασσα, την ποιότητα του δημόσιου χώρου, τις υπηρεσίες, την εστίαση, την προσβασιμότητα και τη δυνατότητα χρήσης της κατοικίας καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους. Όταν η ανανέωση του οικιστικού αποθέματος συνοδεύεται από αναβάθμιση της ευρύτερης περιοχής, διευρύνεται και το κοινό που ενδιαφέρεται να κατοικήσει ή να διατηρήσει εκεί μια δεύτερη κατοικία.
Παράλληλα, η παραγωγή ενός πραγματικά αντίστοιχου ακινήτου είναι δύσκολη. Μπορούν να κατασκευαστούν νέα διαμερίσματα, αλλά δεν μπορούν να δημιουργηθούν απεριόριστα οικόπεδα με την ίδια εγγύτητα στη θάλασσα, τον ίδιο προσανατολισμό, την ίδια θέα και την ίδια ιδιωτικότητα. Η σπανιότητα αυτή αποκτά ακόμη μεγαλύτερη αξία όταν συνδυάζεται με σωστή αρχιτεκτονική, λειτουργική κάτοψη, υψηλή ενεργειακή απόδοση και τεχνικά άρτια κατασκευή.
Σε αυτό το τμήμα της αγοράς, η ζήτηση δεν εξαρτάται αποκλειστικά από το εισόδημα των ελληνικών νοικοκυριών. Έλληνες αγοραστές υψηλής οικονομικής δυνατότητας και διεθνείς αγοραστές αξιολογούν την Αθηναϊκή Ριβιέρα ως τόπο μόνιμης ή εποχικής διαβίωσης. Όσο η περιοχή εξελίσσεται και όσο το διαθέσιμο απόθεμα πραγματικά προνομιακών κατοικιών παραμένει περιορισμένο, υπάρχουν βάσιμοι λόγοι η ζήτηση και οι αξίες αυτών των συγκεκριμένων ακινήτων να συνεχίσουν να ενισχύονται.
Είναι επίσης σημαντικό να λάβουμε υπόψη μας ότι ο διεθνής ανταγωνισμός σε ακίνητα αντίστοιχων χαρακτηριστικών παραμένει σε αισθητά πιο υψηλές αξίες, παρ' όλο που το διαθέσιμο απόθεμα σε πολλές περιπτώσεις είναι γερασμένο και ποιοτικά μη ανταγωνιστικό σε σχέση με την αγορά που διαμορφώνεται στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, γεγονός που δημιουργεί τις προϋποθέσεις για μία πιο σταθερή ανοδική πορεία και περιορισμό του ρίσκου μίας πιθανής «φούσκας» της αγοράς.
Το ίδιο σκεπτικό εφαρμόζεται, με διαφορετικά χαρακτηριστικά, σε προορισμούς όπως η Μύκονος και η Πάρος. Στα νησιά, μια κατοικία υψηλής αξίας αξιολογείται με βάση τη θέση της, την πρόσβαση, την ιδιωτικότητα, τη θέα, την ποιότητα του οικοπέδου και τη δυνατότητα άνετης χρήσης και συντήρησης. Η διεθνής αναγνωρισιμότητα ενός προορισμού διευρύνει τη δυνητική αγορά του ακινήτου. Δεν εξισώνει, ωστόσο, όλα τα ακίνητα κάθε περιοχής οριζόντια μεταξύ τους.
Πότε μια υψηλή τιμή έχει πραγματική βάση
Για να εκτιμηθεί αν μια τιμή είναι βιώσιμη, πρέπει να εξεταστεί τι ακριβώς αγοράζει ο επενδυτής. Στην κατηγορία των prime κατοικιών, η αξία μπορεί να στηρίζεται σε ένα σύνολο χαρακτηριστικών που δύσκολα αναπαράγονται: εξαιρετική μικροτοποθεσία, περιορισμένη προσφορά αντίστοιχων ακινήτων, υψηλή τεχνική ποιότητα και πρόσβαση σε ελληνικό και διεθνές αγοραστικό κοινό.
Αυτά τα χαρακτηριστικά δεν εξαλείφουν τον επενδυτικό κίνδυνο. Ούτε σημαίνουν ότι οποιαδήποτε ζητούμενη τιμή θα γίνει αποδεκτή. Σημαίνουν, όμως, ότι η άνοδος της αξίας ενός τέτοιου ακινήτου μπορεί να αντανακλά μια ουσιαστική μεταβολή της θέσης του στην αγορά. Η λέξη «φούσκα» δεν πρέπει να χρησιμοποιείται αυτομάτως κάθε φορά που καταγράφεται μια υψηλή τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο.
Σοβαρός κίνδυνος λανθασμένης αποτίμησης εμφανίζεται όταν η αξία ενός εξαιρετικού ακινήτου μεταφέρεται μηχανικά σε όλα τα υπόλοιπα ακίνητα της ίδιας περιοχής. Ένα νεόδμητο χωρίς θέα, ένα διαμέρισμα σε θορυβώδη θέση, μακριά από το παραλιακό μέτωπο και μια κατοικία με σημαντικές λειτουργικές αδυναμίες δεν αποκτούν ίση αξία επειδή βρίσκονται στον ίδιο δήμο. Άλλο η αξία μιας prime τοποθεσίας και άλλο η υπόθεση ότι κάθε ακίνητο μέσα σε αυτήν είναι prime.
Η εγχώρια αγορά συναντά το όριο της αγοραστικής δύναμης
Σε πολλές περιοχές της χώρας η εικόνα είναι διαφορετική. Το βασικό αγοραστικό κοινό αποτελείται από ελληνικά νοικοκυριά που αναζητούν κύρια κατοικία. Η δυνατότητά τους να αγοράσουν εξαρτάται από το διαθέσιμο εισόδημα, τις αποταμιεύσεις και την πρόσβαση σε στεγαστικό δάνειο. Όταν οι ζητούμενες τιμές αυξάνονται επί σειρά ετών ταχύτερα από αυτά τα μεγέθη, το χάσμα δεν μπορεί να διευρύνεται επ’ αόριστον.
Το στεγαστικό δάνειο δεν λειτουργεί ως απεριόριστος μηχανισμός κάλυψης αυτής της διαφοράς. Ακόμη και για ένα νοικοκυριό που πληροί τα τραπεζικά κριτήρια, η ίδια συμμετοχή, η μηνιαία δόση και το συνολικό κόστος απόκτησης καθορίζουν ένα συγκεκριμένο ανώτατο όριο τιμής. Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, το μέσο επιτόκιο νέων στεγαστικών δανείων διαμορφωνόταν περίπου στο 3,3% τον Απρίλιο του 2026. Η υποχώρηση των επιτοκίων σε σχέση με προηγούμενα υψηλότερα επίπεδα δεν αναιρεί το πρόβλημα όταν η τιμή της κατοικίας έχει ήδη απομακρυνθεί από τα εισοδήματα.
Στα παλαιότερα ακίνητα, η απόσταση αυτή μπορεί να είναι μεγαλύτερη από ό,τι δείχνει η αγγελία. Η τιμή αγοράς αποτελεί μόνο το πρώτο μέρος της επένδυσης. Πρέπει να προστεθούν το κόστος ανακαίνισης, η ενεργειακή αναβάθμιση, η αντικατάσταση εγκαταστάσεων και οι πιθανές εργασίες στο κτήριο. Ένα ακίνητο που τιμολογείται χωρίς να λαμβάνει υπόψη αυτές τις δαπάνες μπορεί, μετά την ολοκλήρωση των εργασιών, να κοστίσει περισσότερο από μια ποιοτικότερη εναλλακτική.
Ακόμη και στα νεόδμητα, το αυξημένο κόστος κατασκευής δεν αρκεί από μόνο του για να κατοχυρώσει οποιαδήποτε τιμή πώλησης. Εξηγεί το κόστος και την επιθυμητή απόδοση του κατασκευαστή. Η τελική τιμή συναλλαγής, όμως, εξαρτάται και από το αν υπάρχουν αρκετοί αγοραστές με τη δυνατότητα και τη διάθεση να πληρώσουν αυτό το ποσό στη συγκεκριμένη περιοχή.
Εδώ εντοπίζεται ο μεγαλύτερος κίνδυνος διόρθωσης: σε παλαιά ακίνητα με απαιτήσεις τιμής δυσανάλογες προς την κατάστασή τους και σε νεόδμητα συμβατικής ποιότητας που απευθύνονται στην εγχώρια αγορά, αλλά τιμολογούνται σαν να διαθέτουν χαρακτηριστικά διεθνούς προορισμού.
Η επίδραση της Golden Visa και της βραχυχρόνιας μίσθωσης
Οι ειδικές επενδυτικές χρήσεις επηρέασαν επίσης ορισμένες μικροαγορές. Για ένα διάστημα, η δυνατότητα απόκτησης άδειας διαμονής μέσω αγοράς ακινήτου με χαμηλό κόστος κτίσης και χωρίς περιορισμούς μεγέθους , ή η προοπτική εσόδων από βραχυχρόνια μίσθωση προσέθεταν αγοραστές που αξιολογούσαν το ακίνητο με διαφορετικά κριτήρια από μια οικογένεια που αναζητούσε κύρια κατοικία.
Αυτή η πρόσθετη ζήτηση μπορούσε να μεταφερθεί στις προσδοκίες των πωλητών. Έρευνα της Τράπεζας της Ελλάδος διαπίστωσε ότι τα επενδυτικά όρια της Golden Visa επηρέασαν τη συγκέντρωση συναλλαγών γύρω από συγκεκριμένες τιμές. Πρόκειται για ένδειξη ότι μια ρυθμιστική παράμετρος μπορεί να επηρεάσει την τιμολόγηση, πέρα από τα χαρακτηριστικά του ίδιου του ακινήτου.
Σήμερα το πλαίσιο είναι πιο περιοριστικό. Τα ελάχιστα όρια επένδυσης αλλά και μεγέθους για την Golden Visa αυξήθηκαν στις περιοχές υψηλής ζήτησης, ενώ έχουν τεθεί τοπικοί περιορισμοί στις νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις. Αυτό δεν σημαίνει ότι οι ξένοι αγοραστές αποχωρούν ή ότι η βραχυχρόνια μίσθωση παύει να υπάρχει. Σημαίνει ότι η προσδοκία μιας ειδικής επενδυτικής χρήσης δεν μπορεί να θεωρείται δεδομένη για κάθε ακίνητο και κάθε τοποθεσία.
Εκεί όπου η προηγούμενη αύξηση της τιμής στηρίχθηκε κυρίως σε αυτή την πρόσθετη ζήτηση, η αγορά θα χρειαστεί να επαναπροσδιορίσει την αξία του ακινήτου με βάση τη συμβατική οικιστική του χρήση. Αυτό μπορεί να εκδηλωθεί πρώτα με μεγαλύτερη διάρκεια διάθεσης και μεγαλύτερες εκπτώσεις επί των ζητούμενων τιμών. Σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να ακολουθήσει και μείωση των πραγματικών τιμών συναλλαγής. Το μέγεθος και ο χρόνος μιας τέτοιας προσαρμογής δεν μπορούν να προβλεφθούν οριζόντια.
Η στεγαστική κρίση είναι διαφορετικό, πραγματικό πρόβλημα
Η συζήτηση για τις τιμές δεν πρέπει να συγχέει την αγορά υπερπολυτελούς κατοικίας με τη στεγαστική ανάγκη της μέσης οικογένειας. Μια παραθαλάσσια βίλα ή ένα διαμέρισμα κορυφαίων προδιαγραφών δεν αποτελεί, κατά κανόνα, μέρος του αποθέματος προσιτής κατοικίας. Η άνοδος της αξίας του δεν εξηγεί από μόνη της γιατί ένας νέος εργαζόμενος δυσκολεύεται να αγοράσει ή να μισθώσει σπίτι.
Η στεγαστική πίεση συνδέεται κυρίως με τη μακρά περίοδο υποτονικής παραγωγής νέων κατοικιών, την κατάσταση μεγάλου μέρους του παλαιού αποθέματος, το κόστος κατασκευής και ανακαίνισης και την απόσταση μεταξύ εισοδημάτων και τιμών. Η Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει ότι η αναντιστοιχία προσφοράς και ζήτησης είναι ιδιαίτερα έντονη στα μεγάλα αστικά κέντρα και στους τουριστικούς προορισμούς και προκρίνει, μεταξύ άλλων, την αύξηση της προσφοράς και την αξιοποίηση αδρανών κατοικιών.
Αυτό δεν σημαίνει ότι οι δύο αγορές είναι απολύτως απομονωμένες. Η ανάπτυξη πολυτελών κατοικιών μπορεί τοπικά να επηρεάζει την αξία της γης και τις προσδοκίες των ιδιοκτητών. Η επίδραση αυτή πρέπει να εξετάζεται στη σωστή κλίμακα. Δεν αρκεί για να αποδώσουμε στη ζήτηση για prime ακίνητα το συνολικό πρόβλημα πρόσβασης σε προσιτή κατοικία.
Ο παράγοντας που μπορεί να ανατρέψει και τις ισχυρότερες προβλέψεις
Η αξιολόγηση των θεμελιωδών χαρακτηριστικών μιας αγοράς δεν αποτελεί πρόβλεψη χωρίς όρους. Διαχρονικά, η ελληνική κτηματαγορά έχει επηρεαστεί άμεσα από εγχώριες φορολογικές και νομοθετικές αλλαγές, αλλά και από διεθνείς οικονομικές αναταράξεις. Μεταβολές στο κόστος του χρήματος, στη φορολογία των συναλλαγών ή στο πλαίσιο των επενδυτικών κινήτρων μπορούν να αλλάξουν απότομα τις παραδοχές πάνω στις οποίες βασίστηκε μια επενδυτική απόφαση. Αυτό μπορεί να συμβεί ακόμη και σε μια θεωρητικά ισχυρή αγορά.
Για παράδειγμα, ενδεχόμενη επιβολή φόρου μεταβίβασης 15% ειδικά στους αγοραστές τρίτων χωρών, επαναφορά του ΦΠΑ στις νεόδμητες οικοδομές ή πλήρης κατάργηση της Golden Visa θα μπορούσαν να μεταβάλουν το συνολικό κόστος απόκτησης, τη σύνθεση της ζήτησης και τον χρόνο ολοκλήρωσης των συναλλαγών. Οι αγοραστές πολυτελών ακινήτων έχουν συχνά τη δυνατότητα να εξετάσουν περισσότερες από μία χώρες. Μια σημαντική αλλαγή των όρων αγοράς στην Ελλάδα θα μπορούσε, συνεπώς, να επηρεάσει τις επιλογές τους. Το μέγεθος και η διάρκεια μιας τέτοιας επίδρασης θα εξαρτώνταν από το ακριβές περιεχόμενο των μέτρων και την αντίδραση της αγοράς.
Η σπανιότητα, η ποιότητα και η διεθνής απήχηση στηρίζουν τις προοπτικές ενός ακινήτου, αλλά δεν το απομονώνουν από τον φορολογικό, θεσμικό και διεθνή κίνδυνο. Μια τεχνικά ορθή αποτίμηση οφείλει να εξετάζει και τα δύο: τα χαρακτηριστικά του ίδιου του ακινήτου και το περιβάλλον μέσα στο οποίο θα πραγματοποιηθεί η επόμενη συναλλαγή.
Τι θα κρίνει την επόμενη φάση
Η ελληνική αγορά πιθανότατα εισέρχεται σε περίοδο μεγαλύτερης διαφοροποίησης. Τα ακίνητα που συνδυάζουν πραγματική σπανιότητα, προνομιακή θέση και υψηλές προδιαγραφές μπορούν να συνεχίσουν να προσελκύουν ζήτηση και να ενισχύουν την αξία τους, ιδίως όταν αναβαθμίζεται και η ίδια η περιοχή τους. Αντίθετα, ακίνητα που στηρίζονται κυρίως στις υψηλές ζητούμενες τιμές γειτονικών ιδιοκτησιών θα δοκιμαστούν από την πραγματική δυνατότητα των αγοραστών να πληρώσουν.
Για αυτό η απάντηση στο ερώτημα του τίτλου παραμένει «και ναι και όχι». Δεν αποτελεί ένδειξη φούσκας μόνο και μόνο το γεγονός ότι μια εξαιρετική κατοικία στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, στη Μύκονο ή στην Πάρο αποτιμάται ακριβά. Υπάρχουν, όμως, σαφείς κίνδυνοι υπερτίμησης όπου η τιμή ενός συνηθισμένου ακινήτου έχει αποσυνδεθεί από την ποιότητά του, την προοπτική χρήσης του και την αγοραστική δύναμη του κοινού στο οποίο απευθύνεται.
Η επόμενη φάση δεν θα κριθεί μόνο από έναν γενικό δείκτη τιμών. Θα κριθεί σε κάθε συναλλαγή, εκεί όπου η ζητούμενη αξία θα πρέπει να συναντήσει την πραγματική ζήτηση -μέσα σε ένα οικονομικό και θεσμικό περιβάλλον που μπορεί πάντοτε να αλλάξει και σε μία ιδιαίτερη διεθνή συγκυρία υψηλής μεταβλητότητας.
* Ο Κώστας Κιολέογλου, REV, είναι Πολιτικός Μηχανικός, Ε.Μ.Π., MEng in Structural Engineering, N.T.U.A, MSc in Real Estate Investment and Finance, Heriot Watt University, Recognised Expert Property Valuer & European Valuer, Tegova
