Η ελληνική αγορά ακινήτων εισήρθε στο 2026 από θέση σχετικής ισχύος, αλλά και αυξημένης ευπάθειας. Από τη μία πλευρά, οι τιμές κατοικιών συνέχισαν να αυξάνονται: στο δ΄ τρίμηνο του 2025 οι τιμές διαμερισμάτων ενισχύθηκαν κατά 7,6% σε ετήσια βάση σε όλη τη χώρα, με άνοδο 5,9% στην Αθήνα, 8,0% στη Θεσσαλονίκη, 10,5% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 8,6% στις λοιπές περιοχές.
Από την άλλη πλευρά, η ίδια η Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει ότι η προσφορά νέων κατοικιών παραμένει περιορισμένη, ενώ η εκκίνηση νέων έργων επηρεάζεται από αυξημένα κόστη και αβεβαιότητα.
Αυτό σημαίνει ότι η αγορά ξεκινά από υψηλά επίπεδα τιμών, αλλά με εύθραυστη ισορροπία: αν επιβαρυνθούν απότομα η ενέργεια, τα υλικά, οι μεταφορές και ο τουρισμός, η επίδραση θα είναι αισθητή πρώτα στο κόστος και στη συνέχεια στις αποδόσεις.
Η ελληνική αγορά ακινήτων διανύει μια περίοδο που θυμίζει περισσότερο «τεστ αντοχής» παρά φάση ανάπτυξης. Οι γεωπολιτικές εξελίξεις στη Μέση Ανατολή -με την ένταση μεταξύ Ιράν, Ισραήλ και Ηνωμένων Πολιτειών- και οι επιπτώσεις στις βασικές ενεργειακές και εμπορικές οδούς, όπως τα Στενά του Ορμούζ και η Ερυθρά Θάλασσα, δημιουργούν ένα σύνθετο περιβάλλον αβεβαιότητας. Η Ελλάδα, ως οικονομία που εξαρτάται από τον τουρισμό, τις μεταφορές και την ενέργεια, βρίσκεται άμεσα εκτεθειμένη σε αυτή τη νέα πραγματικότητα.
Το κρίσιμο ερώτημα δεν είναι αν θα υπάρξει επίδραση στην αγορά ακινήτων -αυτό είναι δεδομένο- αλλά πόσο βαθιά και πόσο διαρκής θα είναι.
Το ενεργειακό σοκ και η «αλυσίδα» της ακρίβειας
Η άνοδος του ενεργειακού κόστους λειτουργεί σαν ένας αόρατος αλλά ισχυρός φόρος σε κάθε στάδιο της κατασκευής. Από την παραγωγή υλικών μέχρι τη λειτουργία εργοταξίων και τη μεταφορά πρώτων υλών, το κόστος αυξάνεται οριζόντια.
Σε μια αγορά όπου η προσφορά νέων κατοικιών είναι ήδη περιορισμένη, η αύξηση αυτή δεν οδηγεί σε πτώση τιμών, αλλά, αντίθετα, σε περαιτέρω ενίσχυση του κόστους κατασκευής. Αυτό σημαίνει ότι τα νέα ακίνητα θα συνεχίσουν να διατίθενται στην αγορά με υψηλές τιμές, περιορίζοντας την προσβασιμότητα για τον μέσο αγοραστή.
Η αποσταθεροποίηση βασικών θαλάσσιων οδών και η αύξηση των ασφαλίστρων και των χρόνων μεταφοράς επηρεάζουν άμεσα το κόστος των εισαγόμενων υλικών.
Οι νέες πληθωριστικές πιέσεις επηρεάζουν καταλυτικά το ήδη πολύ υψηλό κόστος κατασκευής.
Τουρισμός: από κινητήριος δύναμη σε παράγοντα αβεβαιότητας
Ο τουρισμός υπήρξε τα τελευταία χρόνια βασικός μοχλός ανόδου της αγοράς ακινήτων, ιδιαίτερα μέσω της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η δυναμική αυτή, όμως, δεν είναι δεδομένη.
Σε περιβάλλον αυξημένου κόστους και γεωπολιτικής έντασης, οι ταξιδιώτες γίνονται πιο επιφυλακτικοί. Οι κρατήσεις επηρεάζονται, η διάρκεια παραμονής μειώνεται και η εποχικότητα εντείνεται. Το αποτέλεσμα είναι πίεση στις αποδόσεις των ακινήτων τύπου Airbnb, κυρίως σε περιοχές με έντονη τουριστική εξάρτηση.
Οι ιδιοκτήτες βρίσκονται πλέον αντιμέτωποι με ένα νέο δίλημμα: υψηλότερα λειτουργικά κόστη και ταυτόχρονα πιο αβέβαια έσοδα.
Βραχυχρόνια μίσθωση: υψηλές αποδόσεις με αυξανόμενο ρίσκο
Η αγορά τύπου Airbnb βρίσκεται στο επίκεντρο αυτών των εξελίξεων. Τα τελευταία χρόνια κατέγραψε σημαντικές αποδόσεις, όμως το νέο περιβάλλον αλλάζει τα δεδομένα.
Οι ιδιοκτήτες έρχονται αντιμέτωποι με:
- αυξημένα λειτουργικά κόστη (ενέργεια, καθαρισμοί, διαχείριση),
- πιθανή μείωση πληρότητας,
- μεγαλύτερη μεταβλητότητα στη ζήτηση.
Οι αποδόσεις δεν καταρρέουν απαραίτητα, αλλά γίνονται πιο ασταθείς -και αυτό από μόνο του είναι αρκετό για να αλλάξει τη στρατηγική πολλών επενδυτών.
Εϊναι σημαντικό να λάβει κανείς υπόψιν του ότι η βραχυχρόνια μίσθωση με τις πολύ υψηλές αποδόσεις των τελευταίων ετών επηρέασε έντονα τις αξίες των ακινήτων σε πολλές περιοχές. Μία απότομη πτώση αυτού του κλάδου θα πλήξει άμεσα τις αξίες και τη ζήτηση σε αρκετές περιοχές της χώρας.
Επενδυτές σε στάση αναμονής
Σε περιόδους έντονης αβεβαιότητας, η ψυχολογία της αγοράς παίζει καθοριστικό ρόλο. Οι αγοραστές και το επενδυτικό κοινό εμφανίζουν αυξημένη επιφυλακτικότητα απέναντι σε αποφάσεις υψηλού κόστους, όπως η αγορά ακινήτων. Η γεωπολιτική αστάθεια, η μεταβλητότητα στις τιμές ενέργειας και η αβεβαιότητα για την πορεία του τουρισμού λειτουργούν αποτρεπτικά, οδηγώντας πολλούς σε στάση αναμονής.
Παράλληλα, επενδυτικά κεφάλαια και ιδιώτες από αγορές της Μέσης Ανατολής και της Ασίας -που τα προηγούμενα χρόνια είχαν έντονη παρουσία στην ελληνική αγορά- είναι πιθανό να καθυστερήσουν ή να αναβάλουν τις κινήσεις τους. Οι δυσκολίες στις μεταφορές, η αυξημένη ανασφάλεια στις διεθνείς μετακινήσεις και η γενικότερη έλλειψη σταθερότητας δημιουργούν ένα περιβάλλον όπου η διατήρηση ρευστότητας προτιμάται έναντι της δέσμευσης κεφαλαίων.
Το αποτέλεσμα είναι μια προσωρινή επιβράδυνση της επενδυτικής δραστηριότητας, που μπορεί να επηρεάσει κυρίως τα ακίνητα υψηλής αξίας και τα έργα που βασίζονται σε διεθνές αγοραστικό κοινό.
Αγορά δύο ταχυτήτων
Η ελληνική κτηματαγορά δεν αντιδρά ομοιόμορφα. Διαμορφώνεται ήδη ένα μοντέλο «δύο ταχυτήτων».
Από τη μία πλευρά, τα ποιοτικά ακίνητα σε ισχυρές τοποθεσίες -με καλή ενεργειακή απόδοση και σταθερή ζήτηση- συνεχίζουν να διατηρούν την αξία και το επενδυτικό ενδιαφέρον τους. Από την άλλη, ακίνητα με υψηλό λειτουργικό κόστος ή έντονη εξάρτηση από τη βραχυχρόνια μίσθωση ενδέχεται να δουν τις αποδόσεις τους να συμπιέζονται.
Η αγορά ακινήτων χαρακτηρίζεται από έντονη τμηματοποίηση, βάσει των χαρακτηριστικών κάθε ακινήτου και της εκάστοτε περιοχής, η οποία διαφοροποιεί τη δυναμική, την ανθεκτικότητα και τις προοπτικές του, ιδίως σε περιόδους κρίσης όπως αυτή που διανύουμε. Δεδομένου ότι η ελληνική αγορά δεν λειτουργεί οριζόντια, είναι απαραίτητο να εξετάζονται διεξοδικά όλες οι παράμετροι που επηρεάζουν κάθε ακίνητο, πριν από οποιαδήποτε απόφαση επένδυσης ή αποεπένδυσης χαρτοφυλακίου.
Τι να περιμένουμε
Βραχυπρόθεσμα, το βασικό ερώτημα είναι η διάρκεια της κρίσης. Αν οι γεωπολιτικές εντάσεις αποκλιμακωθούν, η αγορά θα απορροφήσει το σοκ. Αν, όμως, παραταθούν, οι πιέσεις θα ενταθούν.
Μεσοπρόθεσμα, το «παιχνίδι» αλλάζει. Η αξία δεν θα καθορίζεται μόνο από τη θέση και τη ζήτηση, αλλά και από την ανθεκτικότητα: ενεργειακή αποδοτικότητα, λειτουργικό κόστος και ευελιξία χρήσης.
Η ελληνική αγορά ακινήτων δεν καταρρέει, αλλά μετασχηματίζεται. Οδεύει προς μια πιο ώριμη και απαιτητική φάση. Η εποχή της εύκολης ανόδου φαίνεται να δίνει τη θέση της σε μια περίοδο όπου η επιλογή, η στρατηγική και η διαχείριση ρίσκου θα καθορίσουν τις αποδόσεις.
Σε αυτή τη νέα πραγματικότητα, οι γεωπολιτικές εξελίξεις φαίνεται περισσότερο από ποτέ να επηρεάζουν τη δυναμική της αγοράς. Το χρονικό βάθος που θα απαιτηθεί για να επανέλθει η σταθερότητα στη διεθνή γεωπολιτική σκηνή θα καθορίσει και το μέγεθος των επιπτώσεων.
Σε κάθε περίπτωση, μέσα από τις κρίσεις δημιουργούνται ευκαιρίες, τις οποίες η ελληνική αγορά ακινήτων μπορεί -με τη σωστή στρατηγική- να αξιοποιήσει. Είναι, περισσότερο από ποτέ, αναγκαία η εξασφάλιση ενός σταθερού νομοθετικού και φορολογικού πλαισίου, καθώς και η δημιουργία μιας εύκολα προσβάσιμης αγοράς, με περιορισμό της γραφειοκρατίας και της αβεβαιότητας.
Ο πλανήτης βρίσκεται σε αχαρτογράφητα νερά και οι εξελίξεις ξεπερνούν κάθε πρόβλεψη. Σε μια τέτοια περίοδο έντονης αστάθειας στη διεθνή γεωπολιτική σκηνή, η ανάγκη για εσωτερική πολιτική σταθερότητα και για κυβερνητικές επιλογές που θέτουν στέρεα θεμέλια για το μέλλον της χώρας είναι αδιαμφισβήτητη.
* Ο Κώστας Κιολέογλου, REV, είναι Πολιτικός Μηχανικός, Ε.Μ.Π., MEng in Structural Engineering, N.T.U.A, MSc in Real Estate Investment and Finance, Heriot Watt University, Recognised Expert Property Valuer & European Valuer, Tegova
