Σε συνέχεια της εντυπωσιακής πορείας που ακολούθησε η ελληνική αγορά ακινήτων, με τα νεόδμητα ακίνητα σε πολλές περιοχές να εντάσσονται στη λίστα των ελίτ προορισμών ακινήτων στην Ευρώπη και να παρασύρουν τις τιμές σχεδόν σε όλες τις κατηγορίες, το 2026 ξεκινά με αρκετά ερωτηματικά ως προς την πορεία που θα ακολουθήσει η αγορά.
Το 2026 είναι βέβαιο ότι θα αποτελέσει μια χρονιά με ιδιαίτερη ιστορική σημασία, καθώς οι γεωπολιτικές και χρηματοοικονομικές εξελίξεις σε παγκόσμιο επίπεδο βρίσκονται σε αχαρτογράφητα νερά. Κύριο χαρακτηριστικό της νέας χρονιάς φαίνεται να είναι η αβεβαιότητα. Καθημερινά, οι εξελίξεις δημιουργούν νέα δεδομένα που ανατρέπουν την ισορροπία την οποία είχαμε συνηθίσει να απολαμβάνουμε επί δεκαετίες στην Ευρώπη και ευρύτερα στη Δύση.
Η ευρωπαϊκή οικονομία βρίσκεται υπό πίεση, όχι όμως με τη μορφή μιας αιφνίδιας κρίσης, αλλά ως αποτέλεσμα μιας παρατεταμένης περιόδου προσαρμογής και διαρθρωτικών δυσκολιών. Βασική πηγή της πίεσης είναι η χαμηλή οικονομική ανάπτυξη και οι πληθωριστικές τάσεις. Σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες η μεγέθυνση είναι ασθενής ή σχεδόν μηδενική, ενώ ορισμένες μεγάλες οικονομίες, όπως η Γερμανία, έχουν εισέλθει σε φάσεις στασιμότητας ή ήπιας ύφεσης. Αντίθετα, ορισμένες χώρες της Νότιας Ευρώπης παρουσιάζουν καλύτερη εικόνα, αν και ξεκινούν από χαμηλότερη βάση.
Παράλληλα, τα υψηλά επιτόκια των τελευταίων ετών συνεχίζουν να επηρεάζουν την οικονομία. Η αυστηρή νομισματική πολιτική της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας αύξησε το κόστος δανεισμού για νοικοκυριά και επιχειρήσεις, περιόρισε τις επενδύσεις και άσκησε πίεση στην αγορά ακινήτων και στις κατασκευές. Παρότι τα επιτόκια αποκλιμακώνονται, οι επιπτώσεις τους θα παραμείνουν αισθητές για αρκετό διάστημα.
Ένα ακόμη σημαντικό βάρος αποτελεί το ενεργειακό κόστος, το οποίο παραμένει διαρθρωτικά υψηλότερο στην Ευρώπη σε σύγκριση με τις ΗΠΑ και την Ασία. Αυτό επηρεάζει αρνητικά τη βιομηχανική παραγωγή, την ανταγωνιστικότητα των εξαγωγών και τη διάθεση για νέες επενδύσεις, ιδιαίτερα στους ενεργοβόρους κλάδους, ενώ πιέζει ανοδικά και το κόστος κατασκευής ακινήτων.
Η κατάσταση επιβαρύνεται περαιτέρω από τη γεωπολιτική αβεβαιότητα, με τον πόλεμο στην Ουκρανία, τις εντάσεις στη Μέση Ανατολή και τη γενικότερη αποσύνδεση των παγκόσμιων αγορών να αυξάνουν το ρίσκο και να περιορίζουν τον μακροπρόθεσμο σχεδιασμό επιχειρήσεων και κρατών.
Σημαντικό ρόλο διαδραματίζουν επίσης οι δημογραφικές εξελίξεις. Η γήρανση του πληθυσμού και οι ελλείψεις εργατικού δυναμικού ασκούν ανοδικές πιέσεις στους μισθούς, περιορίζουν τον δυνητικό ρυθμό ανάπτυξης και αυξάνουν τις πιέσεις στα δημόσια οικονομικά.
Η Μέση Ανατολή, με δεδομένη τη συνεχιζόμενη κλιμάκωση των εντάσεων, βρίσκεται σε έντονη αστάθεια και παρουσιάζει σημάδια οικονομικής και γεωπολιτικής κρίσης. Οι ΗΠΑ, επιχειρώντας να ξεφύγουν από μια διαχρονική κρίση χρέους και ένα μοντέλο μη υγιούς ανάπτυξης, επανασχεδιάζουν την παγκόσμια στρατηγική τους και μεταβάλλουν ριζικά την οικονομική και γεωπολιτική τους προσέγγιση.
Η Ελλάδα, μια μικρή χώρα που μόλις πριν από λίγα χρόνια κατάφερε να εξέλθει από μια πρωτόγνωρη οικονομική κρίση που λύγισε την οικονομία και τα νοικοκυριά της, επηρεάζεται άμεσα από όλα τα παραπάνω. Η πορεία της εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από την ύπαρξη ενός ήπιου και θετικά αναπτυσσόμενου γεωπολιτικού και οικονομικού περιβάλλοντος, ώστε οι δύο βασικοί πυλώνες της οικονομίας της -ο τουρισμός και τα ακίνητα- να παραμείνουν σε θετική τροχιά. Παράλληλα, οι πληθωριστικές τάσεις σε συνδυασμό με το αυξανόμενο και μεταβαλλόμενο κόστος ενέργειας δημιουργούν αρνητικές συνθήκες και μειώνουν τις μεσοπρόθεσμες προσδοκίες.
Σε ένα τέτοιο περιβάλλον, ο κατασκευαστικός κλάδος και η αγορά ακινήτων το 2026 καλούνται να αντιμετωπίσουν πολλές προκλήσεις. Το κόστος κατασκευής, οι αξίες της γης και οι τιμές πώλησης έχουν εδώ και καιρό φτάσει σε επίπεδα που ξεπερνούν την οικονομική δυνατότητα και την αγοραστική δύναμη του μέσου ελληνικού νοικοκυριού. Επενδύσεις και αγοραστικό ενδιαφέρον στρέφονται κυρίως σε αγορές και επενδυτές του εξωτερικού. Τα τελευταία περίπου έξι χρόνια, κατά τα οποία ο τομέας των ακινήτων ακολουθεί θετική τροχιά, το αγοραστικό και επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό έδωσε σημαντική ώθηση στην αγορά και οδήγησε σχεδόν όλους τους τομείς της σε νέα υψηλά επίπεδα. Ωστόσο, οι συνεχιζόμενες πιέσεις και η αποδυνάμωση ή ακόμη και ο αποκλεισμός ορισμένων αγορών αρχίζουν να καθιστούν ορατά τα πρώτα σημάδια κόπωσης και επιβράδυνσης.
Η Ελλάδα έχει καταφέρει να δημιουργήσει ένα ισχυρό brand name ως ένας από τους πιο ελκυστικούς προορισμούς για τουρισμό και επένδυση σε ακίνητα. Παρ’ όλα αυτά, η οικονομική και γεωπολιτική συγκυρία δημιουργεί νέα δεδομένα: οι υποψήφιοι επενδυτές και αγοραστές που μπορούν να αντέξουν οικονομικά μια αγορά μειώνονται αισθητά, ενώ ο ανταγωνισμός από άλλες χώρες της Ευρώπης, όπου οι τιμές των ακινήτων βρίσκονται ήδη σε φάση ύφεσης, εντείνεται.
Στο πεδίο των τιμών, η Τράπεζα της Ελλάδος εκτιμά ότι οι αξίες των ακινήτων θα συνεχίσουν να κινούνται ανοδικά, αν και πληθαίνουν τα σημάδια επιβράδυνσης. Το επενδυτικό ενδιαφέρον και η ανοδική τάση των τιμών αναμένεται να διατηρηθούν, αλλά με ηπιότερους ρυθμούς, υπό την προϋπόθεση ότι η ζήτηση δεν θα επηρεαστεί αρνητικά από διεθνείς μακροοικονομικές ή γεωπολιτικές εξελίξεις.
Ιδιαίτερα θετικές παραμένουν οι προοπτικές για το υψηλών προδιαγραφών τμήμα της αγοράς, με τη ζήτηση να ενισχύεται από ξένους αγοραστές και επενδυτές, την ισχυρή πορεία του τουρισμού, τη βελτίωση των μακροοικονομικών δεικτών και τη σταδιακή αναβάθμιση των υποδομών. Το ενδιαφέρον των αλλοδαπών για κατοικία στην Ελλάδα παραμένει ισχυρό, ωστόσο η σύγκλιση των τιμών με άλλες χώρες του ευρωπαϊκού Νότου περιορίζει τη δυναμική της συνολικής ζήτησης. Παράλληλα, τα αυστηρότερα κριτήρια για τη χορήγηση της Χρυσής Βίζας φαίνεται να μειώνουν το επενδυτικό ενδιαφέρον, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα.
Είναι σημαντικό να γίνει κατανοητό ότι η αγορά ακινήτων δεν λειτουργεί οριζόντια σε βάθος χρόνου. Οι προοπτικές για το υψηλών προδιαγραφών τμήμα της αγοράς και τα ακίνητα ειδικού ενδιαφέροντος δεν είναι ίδιες με εκείνες των ακινήτων χαμηλότερων προδιαγραφών, χαρακτηριστικών και παλαιότητας.
Παράλληλα, η έντονη μόχλευση που δημιουργείται στην αγορά από την εκτεταμένη χρήση της αντιπαροχής, καθώς και ο μεγάλος δανεισμός (άμεσος και έμμεσος) του κατασκευαστικού κλάδου, προκαλούν έντονη ανησυχία. Σε αρκετές περιοχές, οι τιμές πώλησης έχουν αρχίσει να υποχωρούν κάτω από το βάρος των υποχρεώσεων των εργολάβων και κατασκευαστών. Εταιρείες με έντονη έκθεση σε τραπεζικό δανεισμό ή μεγάλες πιστώσεις από την αλόγιστη χρήση μεταχρονολογημένων επιταγών βρίσκονται υπό αυξημένη πίεση. Είναι χαρακτηριστικό ότι μεγάλο ποσοστό των έργων σε εξέλιξη παρουσιάζει ιδιαίτερα αργή πρόοδο εργασιών. Μικρά και μεγάλα έργα ανακοινώνουν καθυστερήσεις στην ολοκλήρωσή τους σε τακτά χρονικά διαστήματα, δημιουργώντας ανησυχία στην αγορά. Πρέπει επίσης να σημειωθεί ότι ήδη συναντώνται έργα που σταματούν σε πρώιμο στάδιο εργασιών, με τα εργοτάξια να κλείνουν μέχρι νεοτέρας.
Το 2026 φαίνεται να είναι μια χρονιά-ορόσημο, κατά την οποία θα διαμορφωθούν νέα δεδομένα στην αγορά ακινήτων και θα οριοθετηθεί η πορεία των επόμενων ετών. Είναι ξεκάθαρο ότι η αγορά έχει εισέλθει σε μια τροχιά διόρθωσης. Η προσωρινή εξάλειψη της τμηματοποίησης της αγοράς, που δημιούργησε ένα περιβάλλον υπερβολικής αισιοδοξίας και προσδοκιών, παρασύροντας πολλούς να θεωρούν ότι όλα τα ακίνητα, όλων των κατηγοριών, ανεξαρτήτως ηλικίας, κατάστασης και ποιότητας, αποτελούν επενδυτικές ευκαιρίες με συνεχώς αυξανόμενες τιμές, δίνει πλέον τη θέση της στις θεμελιώδεις αρχές της αγοράς. Οι τιμές σταδιακά θα διαμορφωθούν με βάση τα πραγματικά χαρακτηριστικά και τις αξίες κάθε ακινήτου, οδηγώντας σε σημαντικές μειώσεις σε πολλά από αυτά.
Δεν πρέπει ποτέ να ξεχνάμε την κυκλικότητα της αγοράς και τις παραμέτρους που την επηρεάζουν. Άλλωστε, η ελληνική αγορά ακινήτων έχει περάσει από αρκετούς κύκλους τα τελευταία τριάντα χρόνια, με έντονες διακυμάνσεις, προσφέροντας ευκαιρίες για κέρδη αλλά και μεγάλες ζημιές. Με αυτά τα δεδομένα το 2026 αναμένεται ιδιαίτερα ενδιαφέρον και χρήζει προσοχής από όλους όσους ασχολούνται με την αγορά ακινήτων.
* Ο Κώστας Κιολέογλου, REV, είναι Πολιτικός Μηχανικός, Ε.Μ.Π., MEng in Structural Engineering, N.T.U.A, MSc in Real Estate Investment and Finance, Heriot Watt University, Recognised Expert Property Valuer & European Valuer, Tegova
