Από περίπου 500.000 ευρώ για μια μονοκατοικία στη Νέα Κηφισιά μέχρι περισσότερα από 10 εκατομμύρια ευρώ για ένα πολυτελές ακίνητο σε μεγάλο οικόπεδο στο Κεφαλάρι ή την Εκάλη εκτείνονται οι τιμές στην Κηφισιά. Οι διαφορές είναι μεγάλες ακόμη και μεταξύ κατοικιών της ίδιας γειτονιάς, καθώς η ακριβής τοποθεσία, ο δρόμος, το οικόπεδο και το έτος κατασκευής επηρεάζουν καθοριστικά την αξία τους.
Σύμφωνα με ενημερωτικό σημείωμα της Premier Realty, η αγορά πολυτελών κατοικιών στην Κηφισιά αποτελείται από πολλές επιμέρους μικροαγορές, καθεμία με διαφορετικά χαρακτηριστικά. Στο Κεφαλάρι και στο κέντρο, οι τιμές των νεόδμητων κατοικιών φτάνουν έως και τις 14.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ στην Πολιτεία, την Εκάλη, το Στροφύλι και τις οικογενειακές συνοικίες διαμορφώνονται διαφορετικά επίπεδα τιμών.
«Στην Κηφισιά οι πελάτες πρέπει να εξετάζουν την επένδυση τους βάσει microlocation», εξηγεί η Κορίνα Σαΐα, διευθύνουσα σύμβουλος της Premier Realty. Όπως επισημαίνει, ο προσανατολισμός, η θέα, η απόσταση από κεντρικούς δρόμους, η πρόσβαση σε σχολεία και στον ηλεκτρικό σιδηρόδρομο, αλλά και ο χαρακτήρας κάθε δρόμου, μπορούν να δημιουργήσουν μεγάλες διαφορές στην τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο ακόμη και μεταξύ παρόμοιων κατοικιών.
Για το σύνολο των βορείων προαστίων, ο Δείκτης Τιμών του Spitogatos τοποθετεί τη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης στα 3.519 ευρώ ανά τ.μ. το δεύτερο τρίμηνο του 2026, καταγράφοντας ετήσια αύξηση 6,7%. Η εικόνα της Κηφισιάς, ωστόσο, διαφοροποιείται σημαντικά από αυτόν τον μέσο όρο.
«Στις καλύτερες γειτονιές, ένα νεόδμητο ακίνητο κοστολογείται δύο έως τρεις φορές ακριβότερα ανά τ.μ. από ένα παλαιότερο. Γι' αυτό ο αγοραστής πρέπει να κατανοήσει την αγορά γειτονιά προς γειτονιά», αναφέρει η κ. Σαΐα.
Κεφαλάρι και κέντρο Κηφισιάς: Τιμές έως 14.500 ευρώ ανά τ.μ.
Το Κεφαλάρι παραμένει μία από τις ακριβότερες περιοχές της Κηφισιάς. Οι υπάρχουσες μονοκατοικίες και βίλες κοστολογούνται από 3.400 έως 9.700 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στα νεόδμητα, κατασκευής από το 2023 και μετά, οι τιμές διαμορφώνονται μεταξύ 8.000 και 14.000 ευρώ ανά τ.μ.
Στις μεζονέτες, η ηλικία της κατασκευής επηρεάζει σημαντικά την τιμή. Οι παλαιότερες κυμαίνονται από 2.300 έως 5.500 ευρώ ανά τ.μ., ενώ εκείνες που κατασκευάστηκαν από το 2011 έως το 2021 κοστολογούνται από 6.500 έως 9.700 ευρώ ανά τ.μ.
Στο κέντρο της Κηφισιάς, οι υπάρχουσες μονοκατοικίες διατίθενται από 3.200 έως 8.100 ευρώ ανά τ.μ. και τα διαμερίσματα από 3.000 έως 10.000 ευρώ ανά τ.μ. Οι νεόδμητες κατοικίες φτάνουν ακόμη υψηλότερα, με τιμές από 9.000 έως 14.500 ευρώ ανά τ.μ., που αποτελούν το ανώτερο εύρος του δήμου.
Στο Κεφαλάρι, πάντως, σημαντικό μέρος της αξίας συνδέεται με τη γη. «Στο Κεφαλάρι η αξία βρίσκεται συχνά στο ίδιο το οικόπεδο. Οι χαμηλοί συντελεστές δόμησης και η αυξημένη ζήτηση κρατούν την προσφορά πολύ περιορισμένη. Γι' αυτό, στο Κεφαλάρι κοιτάμε πρώτα το οικόπεδο και τον συντελεστή του και μετά το σπίτι», επισημαίνει η διευθύνουσα σύμβουλος της Premier Realty.
Έτσι, μια παλαιότερη κατοικία σε μεγάλο οικόπεδο μπορεί να αποτιμάται υψηλότερα λόγω των δυνατοτήτων μελλοντικής κατασκευής παρά λόγω του ίδιου του κτιρίου. Πρόκειται για παράγοντα που, σύμφωνα με την εταιρεία, επηρεάζει και τους όρους διαπραγμάτευσης.
Πολιτεία: Μεγάλα οικόπεδα και αυξημένη δραστηριότητα στα νεόδμητα
Η Πολιτεία εμφανίζει, σύμφωνα με την Premier Realty, τη μεγαλύτερη δραστηριότητα στην αγορά πολυτελών κατοικιών. Οι μονοκατοικίες και οι βίλες κοστολογούνται από 2.600 έως 5.600 ευρώ ανά τ.μ., με μεγάλο μέρος του διαθέσιμου αποθέματος να αποτελείται από κατασκευές των δεκαετιών 1970 έως 2000, σε μεγάλα οικόπεδα.
Οι μεζονέτες που κατασκευάστηκαν πριν από το 2011 κυμαίνονται από 2.300 έως 5.450 ευρώ ανά τ.μ., ενώ όσες χτίστηκαν από το 2011 έως το 2022 από 3.500 έως 5.750 ευρώ ανά τ.μ. Στα παλαιότερα διαμερίσματα, οι τιμές κινούνται μεταξύ 2.900 και 4.950 ευρώ ανά τ.μ.
Στα νεόδμητα ακίνητα, κατασκευής από το 2023 και μετά, το εύρος διαμορφώνεται μεταξύ 4.550 και 9.000 ευρώ ανά τ.μ. Ειδικότερα, οι νέες μεζονέτες κοστολογούνται από 4.450 έως 9.000 ευρώ ανά τ.μ. και τα καινούργια διαμερίσματα από 5.800 έως 7.800 ευρώ ανά τ.μ.
Στο γειτονικό Καστρί-Πολιτεία της Νέας Ερυθραίας, οι τιμές των υπαρχόντων ακινήτων κυμαίνονται από 2.250 έως 5.200 ευρώ ανά τ.μ., ενώ τα νεόδμητα διατίθενται κυρίως από 5.800 έως 7.700 ευρώ ανά τ.μ.
Η περιοχή ανανεώνεται σταδιακά, καθώς παλαιότερες μονοκατοικίες σε μεγάλα οικόπεδα αντικαθίστανται από σύγχρονες μεζονέτες υψηλών προδιαγραφών, εξέλιξη που, σύμφωνα με την εταιρεία, ενισχύει τις τιμές. Για τις νεόδμητες κατοικίες, η Premier Realty τονίζει ότι πρέπει να εξετάζεται και η αξιοπιστία του κατασκευαστή, η ποιότητα των προηγούμενων έργων του, το ιστορικό παραδόσεων και οι πραγματικές τεχνικές προδιαγραφές που περιλαμβάνονται στη συγγραφή υποχρεώσεων, αντί των γενικότερων περιγραφών στα διαφημιστικά φυλλάδια.
Ένα ακόμη χαρακτηριστικό της αγοράς είναι ότι ορισμένα από τα ακριβότερα ακίνητα δεν εμφανίζονται στις πλατφόρμες αγγελιών. «Πολλά από τα καλύτερα ακίνητα της Πολιτείας και της Εκάλης δεν βγαίνουν ποτέ σε δημόσιες αγγελίες», αναφέρει η κ. Σαΐα, εξηγώντας ότι οι σχετικές αγοραπωλησίες πραγματοποιούνται διακριτικά.
Εκάλη και Στροφύλι: Οι τιμές και το κόστος ανακαίνισης
Στην Εκάλη, οι μονοκατοικίες και οι βίλες κοστολογούνται από 2.000 έως 6.300 ευρώ ανά τ.μ., ενώ οι μεζονέτες από 1.850 έως 3.700 ευρώ ανά τ.μ. Η περιοχή ξεχωρίζει, σύμφωνα με την εταιρεία, για τους μεγάλους χώρους και την ιδιωτικότητα που προσφέρει.
Ένα σημαντικό μέρος των διαθέσιμων κατοικιών, ωστόσο, κατασκευάστηκε τις δεκαετίες του 1980 και του 1990. Για τον λόγο αυτό, η κατάσταση του κτιρίου και το ενδεχόμενο κόστος ανακαίνισης αποτελούν βασικούς παράγοντες πριν από την αγορά.
Η πλήρης ενεργειακή αναβάθμιση μπορεί να περιλαμβάνει μονώσεις, νέα κουφώματα, αντλία θερμότητας και αντικατάσταση των ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων. Σύμφωνα με την κ. Σαΐα, το κόστος μιας τέτοιας παρέμβασης συχνά ξεπερνά τα 1.500 ευρώ, χωρίς στο ενημερωτικό σημείωμα να διευκρινίζεται στο συγκεκριμένο σημείο η μονάδα υπολογισμού.
Στο παράδειγμα που παραθέτει, μια κατοικία που αγοράζεται στα 3.000 ευρώ ανά τ.μ. μπορεί, μετά την ανακαίνιση, να φτάσει συνολικά στα 4.000 έως 4.500 ευρώ ανά τ.μ., παραμένοντας κάτω από το ανώτερο εύρος τιμών της περιοχής, που πλησιάζει τα 6.000 ευρώ ανά τ.μ.
Η επιλογή της ανακαίνισης θεωρείται συμφέρουσα όταν ο φέρων οργανισμός του κτιρίου βρίσκεται σε καλή κατάσταση και η αρχική τιμή αγοράς αφήνει επαρκές περιθώριο για τις εργασίες που επιθυμεί ο αγοραστής.
Σημαντικό ρόλο έχει και η ενεργειακή απόδοση. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις που παρατίθενται, οι κατοικίες ενεργειακής κλάσης Α και Β πωλούνται σε τιμές υψηλότερες κατά 10% έως 20% από αντίστοιχα ακίνητα χαμηλότερης ενεργειακής απόδοσης. Η νέα ευρωπαϊκή οδηγία για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων ενισχύει, κατά την εταιρεία, τη σημασία της αναβάθμισης για τη μελλοντική δυνατότητα μεταπώλησης.
Στο Στροφύλι, ανάμεσα στο κέντρο της Κηφισιάς και τη Νέα Κηφισιά, οι μονοκατοικίες διαμορφώνονται από 3.150 έως 7.800 ευρώ ανά τ.μ., οι μεζονέτες από 2.600 έως 6.200 ευρώ ανά τ.μ. και τα διαμερίσματα από 2.950 έως 6.200 ευρώ ανά τ.μ.
Νέα Κηφισιά, Αδάμες και οι υπόλοιπες οικογενειακές γειτονιές
Στις περιοχές που επιλέγονται κυρίως για οικογενειακή κατοικία, οι τιμές παρουσιάζουν επίσης σημαντικές διαφοροποιήσεις.
Στη Νέα Κηφισιά, οι μονοκατοικίες κυμαίνονται από 2.050 έως 5.750 ευρώ ανά τ.μ., οι μεζονέτες από 2.300 έως 5.650 ευρώ ανά τ.μ. και τα διαμερίσματα από 2.800 έως 6.050 ευρώ ανά τ.μ.
Στην Κάτω Κηφισιά, οι μονοκατοικίες κοστολογούνται από 2.650 έως 5.150 ευρώ ανά τ.μ. και οι μεζονέτες από 2.350 έως 5.650 ευρώ ανά τ.μ.
Στον Προφήτη Ηλία, οι τιμές των μονοκατοικιών κινούνται μεταξύ 2.600 και 5.800 ευρώ ανά τ.μ., ενώ οι μεζονέτες διαμορφώνονται από 2.400 έως 6.450 ευρώ ανά τ.μ., με τις νεότερες να ξεπερνούν τα 6.500 ευρώ ανά τ.μ.
Στην Αγία Κυριακή, κοντά στον ηλεκτρικό σιδηρόδρομο, οι κατοικίες κοστολογούνται από 2.200 έως 7.550 ευρώ ανά τ.μ. Στις Αδάμες, οι μονοκατοικίες διαμορφώνονται από 1.700 έως 3.800 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στα νεόδμητα οι τιμές φτάνουν τις 5.000 έως 7.000 ευρώ ανά τ.μ.
Στη Νέα Ερυθραία συνολικά, οι μονοκατοικίες κυμαίνονται από 2.000 έως 6.000 ευρώ ανά τ.μ.
Όπως εξηγεί η Κορίνα Σαΐα, στις οικογενειακές γειτονιές η αξία μιας κατοικίας δεν καθορίζεται αποκλειστικά από τα τετραγωνικά μέτρα, αλλά και από την ευκολία της καθημερινής μετακίνησης.
«Πόσα λεπτά απέχει το σχολείο, ο ηλεκτρικός, η Εθνική Οδός. Όταν έρθει η ώρα της μεταπώλησης, αυτά τα λεπτά κάνουν συχνά τη διαφορά ανάμεσα σε ένα ακίνητο που πουλιέται σε εβδομάδες και σε ένα που περιμένει μήνες.»
Οι τέσσερις παράγοντες που καθορίζουν την αξία
Σύμφωνα με το ενημερωτικό σημείωμα της Premier Realty, τέσσερις βασικοί παράγοντες εξηγούν τις μεγάλες αποκλίσεις στην αγορά ακινήτων της Κηφισιάς: το έτος κατασκευής, το μέγεθος και η θέση του οικοπέδου, ο συγκεκριμένος δρόμος και η πολεοδομική κατάσταση της ιδιοκτησίας.
Η ζήτηση στην περιοχή παραμένει, κατά την εταιρεία, σταθερή τόσο από ελληνικές οικογένειες όσο και από οικογένειες του εξωτερικού, που επιλέγουν την Κηφισιά μεταξύ άλλων για την παρουσία διεθνών σχολείων. Παράλληλα, η περιορισμένη προσφορά νέων κατοικιών συμβάλλει στη διατήρηση των υψηλών αξιών.
Η Premier Realty επισημαίνει ότι, παρότι η αγορά της Κηφισιάς έχει επιδείξει ανθεκτικότητα στη διατήρηση της αξίας των ακινήτων, οι τιμές του παρελθόντος δεν αποτελούν εγγύηση για τη μελλοντική πορεία τους.
Διαβάστε τις Ειδήσεις σήμερα και ενημερωθείτε για τα πρόσφατα νέα.
Ακολουθήστε το Skai.gr στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις.
