Mε μεγάλη έκπληξη παρακολουθήσαμε μεταξύ άλλων την εξαγγελία του πρωθυπουργού στη Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης για την αύξηση, από την 1η Ιανουαρίου 2027, του φόρου μεταβίβασης ακινήτων από 3% σε 15% για πολίτες τρίτων χωρών. Η εξαγγελία αυτή αποτελεί μία από τις σημαντικότερες παρεμβάσεις των τελευταίων ετών στην ελληνική αγορά ακινήτων.
Σύμφωνα με όσα ανακοινώθηκαν, ο αυξημένος συντελεστής θα επιβάλλεται οριζόντια στην αγορά κατοικίας από πολίτες χωρών εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης, με στόχο να λειτουργήσει ως αντικίνητρο στις ξένες αγορές που, κατά την κυβερνητική προσέγγιση, συμβάλλουν στη διατήρηση των υψηλών τιμών. Η ακριβής εφαρμογή, οι πιθανές εξαιρέσεις και ο τρόπος αντιμετώπισης των αγορών μέσω εταιρειών κλπ, θα αποσαφηνιστούν, βέβαια, μόνο όταν παρουσιαστεί το σχετικό νομοσχέδιο.
Η πρόθεση να προστατευθεί η κατοικία και να περιοριστούν οι πιέσεις στις τιμές είναι κατανοητή. Το συγκεκριμένο μέτρο, όμως, κινδυνεύει να προκαλέσει σοβαρές παρενέργειες, επειδή αντιμετωπίζει ως ενιαία μία αγορά που στην πραγματικότητα λειτουργεί σε διαφορετικές ταχύτητες.
Πενταπλασιασμός του φόρου μέσα σε μία ημέρα, ένα Φορολογικό άλμα που αλλάζει τους όρους της αγοράς
Η αύξηση του φόρου μεταβίβασης από το 3% στο 15% δεν αποτελεί μια απλή φορολογική αναπροσαρμογή. Πρόκειται για πενταπλασιασμό της επιβάρυνσης, ο οποίος αλλάζει απότομα και δραστικά τα δεδομένα για κάθε αγοραστή ακινήτου από χώρα εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης. Την ίδια στιγμή, κρίσιμες τεχνικές λεπτομέρειες για την εφαρμογή του μέτρου δεν έχουν ακόμη διευκρινιστεί.
Οι αριθμοί αποτυπώνουν καθαρά το μέγεθος της αλλαγής. Για την αγορά ενός ακινήτου αξίας 500.000 ευρώ, ο βασικός φόρος μεταβίβασης αυξάνεται από 15.000 σε 75.000 ευρώ. Σε μία συναλλαγή ύψους ενός εκατομμυρίου ευρώ, εκτοξεύεται από τις 30.000 στις 150.000 ευρώ. Ο αγοραστής θα πρέπει, επομένως, να καταβάλει επιπλέον 120.000 ευρώ μόνο για τον φόρο, χωρίς να υπολογίζονται τα συμβολαιογραφικά και νομικά έξοδα, οι αμοιβές μηχανικών και μεσιτών, τα τέλη μεταγραφής ή κτηματολογίου και οι πιθανές δαπάνες ανακαίνισης.
Για τον διεθνή επενδυτή, η νέα επιβάρυνση ανατρέπει πλήρως την οικονομική εξίσωση. Μια αγορά που μέχρι σήμερα θεωρούνταν ανταγωνιστική απέναντι στην Ισπανία, την Πορτογαλία, την Ιταλία, την Κύπρο και άλλους μεσογειακούς προορισμούς αποκτά αιφνιδίως ένα σοβαρό φορολογικό μειονέκτημα.
Εάν συνυπολογιστούν ο φόρος 15% και όλα τα υπόλοιπα έξοδα απόκτησης, το συνολικό κόστος εισόδου σε μια επένδυση μπορεί να προσεγγίσει ή ακόμη και να υπερβεί το 20% της αξίας του ακινήτου. Αυτό σημαίνει ότι ο επενδυτής πρέπει πρώτα να καλύψει μια ιδιαίτερα μεγάλη αρχική επιβάρυνση προτού αρχίσει να καταγράφει πραγματική απόδοση ή υπεραξία. Υπό αυτές τις συνθήκες, πολλές αγορές παύουν να είναι οικονομικά ελκυστικές.
Το πρόβλημα δεν περιορίζεται μόνο στην πρώτη συναλλαγή. Εφόσον ο ίδιος συντελεστής επιβάλλεται και σε κάθε μελλοντικό αγοραστή από τρίτη χώρα, δημιουργείται ένα μόνιμο φορολογικό αντικίνητρο που περιορίζει τη δεξαμενή των πιθανών αγοραστών και επηρεάζει αρνητικά όχι μόνο την αρχική επένδυση αλλά και τη μελλοντική δυνατότητα μεταπώλησης του ακινήτου.
Ξένα κεφάλαια 12,4 δισ. ευρώ σε επτά χρόνια – Ο κίνδυνος μιας απότομης ανατροπής
Η διεθνής ζήτηση δεν αποτελεί μια περιφερειακή παράμετρο της ελληνικής κτηματαγοράς, αλλά έναν από τους βασικούς κινητήριους μοχλούς της ανάπτυξής της. Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος που δημοσιοποιήθηκαν το 2026, περίπου 12,4 δισ. ευρώ ξένων κεφαλαίων κατευθύνθηκαν στην αγορά ακινήτων την περίοδο 2019-2025. Πρόκειται για ποσό σχεδόν 3,7 φορές μεγαλύτερο από το σύνολο των αντίστοιχων εισροών που είχε καταγραφεί σε ολόκληρη την περίοδο 2002-2018.
Η κορύφωση αυτής της πορείας καταγράφηκε το 2024, όταν οι ξένες επενδύσεις σε ακίνητα άγγιξαν τα 2,75 δισ. ευρώ, από περίπου 2,1 δισ. ευρώ το 2023, σημειώνοντας αύξηση σχεδόν 30%. Η εικόνα, ωστόσο, άλλαξε αισθητά το 2025. Κατά το πρώτο εννεάμηνο του έτους, οι εισροές περιορίστηκαν στα 1,46 δισ. ευρώ, καταγράφοντας ετήσια πτώση περίπου 24% και σηματοδοτώντας το τέλος μιας συνεχούς ανοδικής πορείας.
Η υποχώρηση είχε ήδη ξεκινήσει πριν από την εξαγγελία του νέου φόρου. Η αύξηση των ελάχιστων ορίων επένδυσης για την Golden Visa, η διεθνής οικονομική και γεωπολιτική αβεβαιότητα, οι ανατροπές που προκάλεσαν οι αποφάσεις για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό, καθώς και η συνεχής άνοδος των τιμών, είχαν αρχίσει να περιορίζουν τη δυναμική της αγοράς. Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, η επιβολή φόρου μεταβίβασης 15% στους αγοραστές από τρίτες χώρες δεν έρχεται να ανακόψει μια ανεξέλεγκτη άνοδο, αλλά να επιβαρύνει μια κατηγορία ζήτησης που βρίσκεται ήδη σε κάμψη.
Την ίδια τάση αποτυπώνουν και τα στοιχεία του προγράμματος Golden Visa, το οποίο εκ των πραγμάτων απευθύνεται αποκλειστικά σε πολίτες χωρών εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης. Το 2024 υποβλήθηκαν περίπου 9.372 αιτήσεις επενδυτών, ενώ το 2025 περιορίστηκαν στις 7.021. Κατά τους πρώτους επτά μήνες του 2026 κατατέθηκαν 3.086 νέες αιτήσεις, αριθμός μειωμένος κατά 39% σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους.
Τα δεδομένα στέλνουν ένα σαφές προειδοποιητικό μήνυμα: η ξένη επενδυτική ζήτηση έχει ήδη εισέλθει σε περίοδο διόρθωσης. Επειδή, όμως, τα διεθνή κεφάλαια χρηματοδοτούν αγορές, νέες αναπτύξεις, ανακαινίσεις και ένα ευρύ πλέγμα επαγγελματικών δραστηριοτήτων, η υποχώρησή τους δεν αφορά μόνο ένα περιορισμένο τμήμα των αγοραστών, αλλά μπορεί να επηρεάσει το σύνολο της κτηματαγοράς.
Η πενταπλάσια αύξηση του βασικού φόρου μεταβίβασης για μια τόσο σημαντική κατηγορία αγοραστών ενδέχεται, επομένως, να λειτουργήσει ως επιταχυντής της πτώσης. Μια ελεγχόμενη διόρθωση κινδυνεύει να μετατραπεί σε απότομη υποχώρηση των συναλλαγών, με συνέπειες στις επενδύσεις, στην οικοδομική δραστηριότητα, στις αξίες της γης, στην απασχόληση και τελικά στα δημόσια έσοδα.
Οι ξένοι δεν αγοράζουν όλοι τα σπίτια που χρειάζεται η ελληνική οικογένεια
Στον πυρήνα του νέου μέτρου βρίσκεται η παραδοχή ότι κάθε ακίνητο που αγοράζεται από πολίτη τρίτης χώρας αφαιρείται από τη διαθέσιμη κατοικία ενός Έλληνα. Η πραγματική εικόνα της αγοράς, ωστόσο, είναι πολύ πιο σύνθετη. Ένα μεγάλο μέρος της διεθνούς ζήτησης κατευθύνεται σε κατηγορίες και περιοχές που βρίσκονται μακριά από τις πραγματικές στεγαστικές δυνατότητες του μέσου ελληνικού νοικοκυριού.
Οι ξένοι αγοραστές έχουν έντονη παρουσία στην Αθηναϊκή Ριβιέρα και σε κορυφαίους τουριστικούς προορισμούς, όπως η Μύκονος, η Πάρος, η Αντίπαρος και η Σαντορίνη. Ισχυρό ενδιαφέρον καταγράφεται επίσης στην Κρήτη, την Κέρκυρα, τη Ρόδο και τη Χαλκιδική. Πρόκειται κυρίως για αγορές νεόδμητων και πολυτελών κατοικιών, παραθεριστικών ακινήτων, ιδιωτικών επαύλεων και επενδυτικών αναπτύξεων υψηλών προδιαγραφών.
Τα διαθέσιμα στοιχεία επιβεβαιώνουν αυτή τη διαφοροποίηση. Έρευνα για τις επιλογές των ξένων αγοραστών το 2025 έδειξε ότι το 52% αναζητούσε πρωτίστως δεύτερη ή εξοχική κατοικία, ενώ μόλις το 8% ανέφερε την Golden Visa ως βασικό κίνητρο αγοράς. Η διεθνής ζήτηση, επομένως, δεν περιορίζεται στο πρόγραμμα χορήγησης αδειών διαμονής ούτε ταυτίζεται στο σύνολό της με την απόκτηση διαμερισμάτων στις πυκνοκατοικημένες περιοχές των μεγάλων πόλεων.
Την ίδια στιγμή, η αγορά πολυτελών κατοικιών ακολουθεί πλέον μια σχεδόν αυτόνομη πορεία. Ακίνητα αξίας άνω του ενός εκατομμυρίου ευρώ απευθύνονται κατά κύριο λόγο σε διεθνείς επενδυτές, αγοραστές υψηλής οικονομικής επιφάνειας και ένα πολύ περιορισμένο τμήμα του ελληνικού κοινού. Οι τιμές, τα χαρακτηριστικά και ο τρόπος χρηματοδότησής τους τα τοποθετούν σε μια διαφορετική αγορά από εκείνη στην οποία αναζητά κατοικία η μέση ελληνική οικογένεια.
Ένα νεόδμητο διαμέρισμα αξίας 1,5 εκατ. ευρώ στην Αθηναϊκή Ριβιέρα ή μία πολυτελής βίλα αρκετών εκατομμυρίων στην Αντίπαρο δεν πρόκειται να μετατραπεί σε προσιτή κατοικία επειδή θα αποχωρήσει ο ξένος υποψήφιος αγοραστής. Το πιθανότερο είναι να παραμείνει απούλητο για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα, να ασκηθεί πίεση στην αξία του οικοπέδου ή να αναβληθεί η ανάπτυξή του. Σε ορισμένες περιπτώσεις, ένα νέο έργο μπορεί να μη χρηματοδοτηθεί και να μην κατασκευαστεί ποτέ.
Ασφαλώς, σε συγκεκριμένες περιοχές του κέντρου της Αθήνας, της Θεσσαλονίκης και άλλων μεγάλων πόλεων, οι επενδυτικές αγορές συναντούν τη ζήτηση των μόνιμων κατοίκων και μπορούν να εντείνουν την πίεση στο διαθέσιμο οικιστικό απόθεμα. Σε αυτές τις περιπτώσεις δικαιολογούνται στοχευμένες παρεμβάσεις, βασισμένες στα ιδιαίτερα δεδομένα κάθε περιοχής.
Αυτό, όμως, δεν δικαιολογεί την επιβολή ενός οριζόντιου φόρου σε ολόκληρη τη χώρα. Ένα μικρό διαμέρισμα σε μια επιβαρυμένη οικιστική γειτονιά δεν μπορεί να αντιμετωπίζεται φορολογικά με τον ίδιο τρόπο όπως μία πολυτελής παραθεριστική βίλα σε νησί ή ένα ακίνητο υψηλών προδιαγραφών στην Αθηναϊκή Ριβιέρα. Όταν διαφορετικές αγορές αντιμετωπίζονται ως μία, το μέτρο χάνει τη στόχευσή του και κινδυνεύει να προκαλέσει μεγαλύτερη ζημιά από το πρόβλημα που επιχειρεί να επιλύσει.
Γιατί ο νέος φόρος δεν θα μειώσει ουσιαστικά τις τιμές και τα ενοίκια
Η αύξηση του φόρου μεταβίβασης για τους αγοραστές από τρίτες χώρες παρουσιάζεται ως παρέμβαση για την αποκλιμάκωση των τιμών. Ωστόσο, η ελληνική στεγαστική κρίση δεν είναι πρωτίστως αποτέλεσμα της ξένης ζήτησης. Αποτελεί ένα σύνθετο και διαρθρωτικό πρόβλημα, το οποίο διαμορφώθηκε σταδιακά και δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί με ένα μεμονωμένο φορολογικό μέτρο.
Στην καρδιά του προβλήματος βρίσκεται η ανεπαρκής προσφορά κατοικιών. Η παραγωγή νέων ακινήτων παραμένει περιορισμένη, την ώρα που το κόστος κατασκευής, εργασίας και χρηματοδότησης έχει αυξηθεί σημαντικά. Οι καθυστερήσεις στις αδειοδοτήσεις, η πολεοδομική αβεβαιότητα και οι συνεχείς αλλαγές του θεσμικού πλαισίου δυσκολεύουν ακόμη περισσότερο την έναρξη νέων αναπτύξεων.
Παράλληλα, χιλιάδες κατοικίες παραμένουν κλειστές, εγκαταλελειμμένες ή πρακτικά μη αξιοποιήσιμες, ενώ μεγάλο μέρος του κτιριακού αποθέματος είναι παλαιό και ενεργειακά ανεπαρκές. Η συγκέντρωση της οικονομικής δραστηριότητας και των θέσεων εργασίας σε συγκεκριμένες περιοχές της Αθήνας, της Θεσσαλονίκης και των μεγάλων τουριστικών προορισμών ενισχύει περαιτέρω τη ζήτηση εκεί όπου η διαθέσιμη προσφορά είναι ήδη περιορισμένη.
Την ίδια στιγμή, το χάσμα ανάμεσα στις τιμές των ακινήτων και στα εισοδήματα των ελληνικών νοικοκυριών έχει διευρυνθεί. Οι νεότερες ηλικίες δυσκολεύονται να αποκτήσουν πρόσβαση σε στεγαστική πίστη, ενώ η χώρα εξακολουθεί να μη διαθέτει επαρκές και οργανωμένο απόθεμα κοινωνικής και προσιτής κατοικίας. Αυτοί είναι οι παράγοντες που τροφοδοτούν τη στεγαστική κρίση και διατηρούν σε υψηλά επίπεδα τόσο τις τιμές πώλησης όσο και τα ενοίκια.
Η επιβολή φόρου 15% σε έναν Κινέζο, Τούρκο, Ισραηλινό, Αμερικανό, Βρετανό ή Ελβετό αγοραστή δεν δημιουργεί ούτε μία νέα κατοικία. Δεν ενεργοποιεί αυτομάτως τα κλειστά διαμερίσματα, δεν επιταχύνει τις αδειοδοτήσεις, δεν περιορίζει το κόστος κατασκευής και, κυρίως, δεν αυξάνει την αγοραστική δύναμη της ελληνικής οικογένειας.
Ακόμη και αν το μέτρο περιορίσει μέρος της διεθνούς ζήτησης, δεν υπάρχει καμία εγγύηση ότι η επίδρασή του θα φτάσει στις κατοικίες που πραγματικά αναζητά το ελληνικό κοινό. Είναι πιθανότερο οι πιέσεις να εμφανιστούν κυρίως στα ακίνητα υψηλής αξίας, στις παραθεριστικές αγορές και στις νέες αναπτύξεις που εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από διεθνείς αγοραστές.
Το ενδεχόμενο αποτέλεσμα, μάλιστα, μπορεί να είναι αντίθετο από το επιδιωκόμενο. Εάν η υποχώρηση της ξένης ζήτησης οδηγήσει σε ακύρωση επενδύσεων και περιορισμό της οικοδομικής δραστηριότητας, η παραγωγή νέων κατοικιών θα μειωθεί ακόμη περισσότερο. Αντί λοιπόν να αυξηθεί η προσφορά και να αποκλιμακωθούν οι τιμές, η αγορά ενδέχεται να βρεθεί αντιμέτωπη με ακόμη μικρότερο απόθεμα.
Το στεγαστικό πρόβλημα δεν λύνεται περιορίζοντας απλώς μία κατηγορία αγοραστών. Λύνεται με περισσότερες κατοικίες, ταχύτερες διαδικασίες, αξιοποίηση του κλειστού αποθέματος, σταθερό πολεοδομικό πλαίσιο, ουσιαστική πρόσβαση στη χρηματοδότηση και μια συνεκτική πολιτική κοινωνικής και προσιτής στέγης.
Οι παρενέργειες δεν σταματούν στην αγορά ακινήτων
Η πρώτη αντίδραση της αγοράς αναμένεται να εκδηλωθεί πριν ακόμη τεθεί σε ισχύ το νέο μέτρο. Αγοραστές από τρίτες χώρες που έχουν ήδη δρομολογήσει την απόκτηση ακινήτου είναι πιθανό να επισπεύσουν τις συναλλαγές τους έως το τέλος του 2026, προκειμένου να αποφύγουν τον πενταπλασιασμό του φόρου. Έτσι, μια πρόσκαιρη αύξηση των αγοραπωλησιών μπορεί να διαδεχθεί απότομη κάμψη της ζήτησης μέσα στο 2027.
Ακόμη σοβαρότερη, όμως, μπορεί να αποδειχθεί η νέα αβεβαιότητα που εισάγεται στην αγορά. Οι επενδύσεις σε ακίνητα απαιτούν σταθερούς κανόνες και μακροπρόθεσμη προβλεψιμότητα. Οι διαδοχικές αλλαγές στα όρια της Golden Visa, στη φορολογία και στο πολεοδομικό πλαίσιο ενισχύουν την εντύπωση ότι οι όροι μιας επένδυσης στην Ελλάδα μπορούν να ανατραπούν αιφνιδιαστικά. Για έναν διεθνή επενδυτή που συγκρίνει διαφορετικές χώρες, η θεσμική αστάθεια μπορεί να αποδειχθεί εξίσου αποτρεπτική με το ίδιο το ύψος του φόρου.
Στο «φρένο» νέες οικοδομικές επενδύσεις
Οι συνέπειες είναι πιθανό να γίνουν ιδιαίτερα αισθητές στις νέες αναπτύξεις. Όταν ένας κατασκευαστής γνωρίζει ότι σημαντικό μέρος του δυνητικού αγοραστικού κοινού θα επιβαρύνεται με φόρο 15%, επανεξετάζει τόσο την αγορά οικοπέδου όσο και τη βιωσιμότητα του έργου που σχεδιάζει.
Η αλλαγή αυτή μπορεί να προκαλέσει αλυσιδωτές επιπτώσεις: καθυστερήσεις ή ακυρώσεις επενδύσεων, περιορισμό της ζήτησης για οικόπεδα, πίεση στις αξίες της γης και κάμψη της οικοδομικής δραστηριότητας. Και όταν μειώνεται η κατασκευή, περιορίζονται μαζί της οι θέσεις εργασίας, ο κύκλος εργασιών δεκάδων επαγγελμάτων και τα φορολογικά έσοδα που συνδέονται με κάθε νέο έργο.
Η κτηματαγορά δεν αφορά μόνο τον αγοραστή, τον πωλητή και τον μεσίτη. Πίσω από κάθε συναλλαγή βρίσκεται μια ολόκληρη αλυσίδα οικονομικής δραστηριότητας: δικηγόροι, συμβολαιογράφοι, μηχανικοί, αρχιτέκτονες, κατασκευαστές, τεχνικά συνεργεία, προμηθευτές υλικών και εξοπλισμού, ασφαλιστικές εταιρείες και επιχειρήσεις διαχείρισης ακινήτων. Η υποχώρηση των αγοραπωλησιών μεταφέρεται, επομένως, πολύ γρήγορα στην πραγματική οικονομία.
Ιδιαίτερη σημασία έχει και ο οριζόντιος χαρακτήρας της εξαγγελίας. Εφόσον το μέτρο εφαρμοστεί χωρίς διαφοροποιήσεις ή εξαιρέσεις, δεν θα αφορά μόνο τα ακίνητα της Golden Visa ή τις πολυτελείς νέες κατασκευές. Θα επηρεάζει τις αγορές κατοικιών ανεξαρτήτως παλαιότητας και, κατ’ επέκταση, κάθε ιδιοκτήτη που αναζητά αγοραστή από χώρα εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης, από την Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη μέχρι την περιφέρεια και τα νησιά.
Υπάρχει, τέλος, ένας εμφανής δημοσιονομικός κίνδυνος: το κράτος να αυξήσει θεαματικά τον φόρο ανά συναλλαγή, αλλά να εισπράξει τελικά λιγότερα. Εάν περιοριστούν σημαντικά ο αριθμός και η αξία των αγοραπωλησιών, η αύξηση του συντελεστή μπορεί να αντισταθμιστεί —ή ακόμη και να ανατραπεί— από την υποχώρηση της φορολογητέας ύλης.
Φορολόγηση βάσει διαβατηρίου και σοβαρά κενά εφαρμογής
Πέρα από τις οικονομικές συνέπειες, η σύνδεση του φόρου με την υπηκοότητα του αγοραστή δημιουργεί εύλογα ερωτήματα ίσης μεταχείρισης και πρακτικής εφαρμογής.
Τι θα συμβαίνει όταν το ακίνητο αποκτάται από ελληνική ή ευρωπαϊκή εταιρεία, αλλά ο πραγματικός δικαιούχος είναι πολίτης τρίτης χώρας; Πώς θα αντιμετωπίζεται ένας πολίτης εκτός ΕΕ που ζει νόμιμα, εργάζεται και φορολογείται επί σειρά ετών στην Ελλάδα; Θα επιβαρύνεται με φόρο 15% αποκλειστικά και μόνο επειδή δεν διαθέτει ευρωπαϊκό διαβατήριο; Πώς θα φορολογείται η κοινή αγορά από συζύγους διαφορετικής υπηκοότητας και τι θα ισχύσει για τους πολίτες του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου;
Απαντήσεις απαιτούνται και για τις αγορές μέσω νομικών προσώπων, τις εταιρικές συμμετοχές και τον έλεγχο του πραγματικού δικαιούχου. Εάν το πλαίσιο δεν σχεδιαστεί με σαφήνεια, το μέτρο μπορεί να οδηγήσει όχι τόσο σε μείωση της ζήτησης όσο σε αναζήτηση εναλλακτικών εταιρικών σχημάτων. Σε αυτή την περίπτωση, πλεονέκτημα θα αποκτήσουν όσοι διαθέτουν τα οικονομικά μέσα για εξειδικευμένο νομικό και φορολογικό σχεδιασμό.
Η αγορά χρειάζεται στόχευση, όχι οριζόντια φορολόγηση
Εάν ο πραγματικός στόχος είναι η προστασία της κύριας κατοικίας και η ανακούφιση των νοικοκυριών, η φορολογική πολιτική θα πρέπει να λαμβάνει υπόψη τα πραγματικά χαρακτηριστικά κάθε συναλλαγής και όχι μόνο την υπηκοότητα του αγοραστή.
Μια περισσότερο στοχευμένη προσέγγιση θα μπορούσε να διαφοροποιεί την επιβάρυνση με βάση την αξία και το είδος του ακινήτου, τη χρήση του ως κύριας, δευτερεύουσας ή επενδυτικής κατοικίας, τη στεγαστική πίεση που καταγράφεται σε κάθε περιοχή και τον αριθμό των ακινήτων που κατέχει ήδη ο αγοραστής. Κρίσιμη είναι επίσης η διάκριση ανάμεσα στην αγορά μιας υφιστάμενης κατοικίας και σε μια επένδυση που δημιουργεί νέο οικιστικό απόθεμα.
Από την αυξημένη φορολογία θα μπορούσαν, για παράδειγμα, να εξαιρεθούν οι νέες κατασκευές, οι αποκαταστάσεις διατηρητέων κτιρίων, οι μετατροπές εγκαταλελειμμένων επαγγελματικών χώρων σε κατοικίες και γενικότερα οι επενδύσεις που προσθέτουν ακίνητα στην αγορά αντί να αφαιρούν κατοικίες από το υφιστάμενο απόθεμα. Αντίθετα, αυστηρότερες και ειδικά σχεδιασμένες επιβαρύνσεις θα μπορούσαν να εξεταστούν για μαζικές αγορές κατοικιών σε περιοχές όπου τεκμηριώνεται έντονη στεγαστική πίεση.
Την ίδια στιγμή, απαιτούνται ουσιαστικά κίνητρα για την επιστροφή κλειστών ακινήτων στη μακροχρόνια μίσθωση, ταχύτερες αδειοδοτήσεις, χρηματοδοτικά προγράμματα ανακαίνισης, αξιοποίηση της δημόσιας ακίνητης περιουσίας και αποτελεσματικό πλαίσιο για τη διάσωση και επανάχρηση διατηρητέων κτιρίων. Χρειάζονται επίσης παρεμβάσεις για τον περιορισμό του κατασκευαστικού κόστους και, κυρίως, ένα οργανωμένο πρόγραμμα παραγωγής κοινωνικής και προσιτής κατοικίας.
Η στεγαστική πολιτική δεν υποκαθίσταται από έναν φόρο
Η Πολιτεία έχει δικαίωμα —και υποχρέωση— να προστατεύσει την κατοικία και να παρεμβαίνει όταν εμφανίζονται φαινόμενα υπερβολικής κερδοσκοπίας. Για να είναι αποτελεσματική, όμως, κάθε παρέμβαση πρέπει να βασίζεται σε πραγματικά δεδομένα, να έχει σαφή στόχευση και να λαμβάνει υπόψη τις ευρύτερες επιπτώσεις στην οικονομία.
Η οριζόντια αύξηση του φόρου μεταβίβασης στο 15% για τους αγοραστές εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης κινδυνεύει να απομακρύνει μία από τις σημαντικότερες πηγές κεφαλαίων για την ελληνική κτηματαγορά και τον κατασκευαστικό κλάδο, χωρίς να δημιουργεί ούτε μία νέα προσιτή κατοικία και χωρίς να αντιμετωπίζει τις πραγματικές αιτίες της στεγαστικής κρίσης.
Το πιθανότερο δεν είναι ότι ο μέσος Έλληνας θα μπορέσει ξαφνικά να αγοράσει ένα ακίνητο που σήμερα βρίσκεται εκτός των οικονομικών του δυνατοτήτων. Αντίθετα, υπάρχει ο κίνδυνος να περιοριστούν οι επενδύσεις, οι συναλλαγές, η οικοδομική δραστηριότητα και τα δημόσια έσοδα, ενώ οι τιμές και τα ενοίκια στις περιοχές όπου συγκεντρώνεται η πραγματική στεγαστική ανάγκη να παραμείνουν υψηλά.
Η αγορά κατοικίας χρειάζεται μεγαλύτερη προσφορά, σταθερούς κανόνες και μακροπρόθεσμο σχεδιασμό. Δεν χρειάζεται ακόμη ένα οριζόντιο μέτρο που αντιμετωπίζει ως ενιαία δύο εντελώς διαφορετικές πραγματικότητες: τη διεθνή αγορά πολυτελών και παραθεριστικών ακινήτων και τη δύσκολη καθημερινή αναζήτηση προσιτής στέγης από την ελληνική οικογένεια.
Διαβάστε τις Ειδήσεις σήμερα και ενημερωθείτε για τα πρόσφατα νέα.
Ακολουθήστε το Skai.gr στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις.